나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9271 [1] 경상북도 영천시 완산동 988-4 완산청구하이츠 103동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 완산동 소재 '영철공설시장(완산시장)' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지하1층/지상20층 건물 중 3층 303호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 바닥 : 장판지, 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호잉.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비,위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 북동측으로 폭 약 10m, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 거주인 폐문부재로 인하여 건축물대장 평면도 및 주민탐문조사에 의거 통상 적인 관리상태를 상정하여 평가 하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9271 (1)

소재지: 경상북도 영천시 완산동 988-4 완산청구하이츠 103동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 103,150,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.60㎡

토지 지분 면적: 2.59062219㎡ (전체 토지 면적의 약 10.53%)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡

건물 지분 면적: 6.316947㎡ (전체 건물 면적의 약 10.53%)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

아파트명: 완산청구하이츠

건축년도: 2001년 (사용승인일: 2001.11.14)

총 층수: 20층

해당 층수: 3층

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사슬라브 지붕

외부 마감: 몰탈 위 페인팅 등

내부 마감: 벽지, 타일 등

바닥 마감: 장판지, 타일 등

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상북도 영천시 완산동 소재 '영철공설시장(완산시장)' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 남동측 및 북동측으로 폭 약 10m, 남서측 및 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역

도로: 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역(2023-11-30) (전부제한 300m, 전 축종 사육 제한)

2.3. 주변 시설

* 인근에 영철공설시장(완산시장)이 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 가까운 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약 상, 현재까지 소유권 이전, 상속, 가압류, 압류, 강제경매, 지분 전부 이전 등 다양한 권리 변동이 있었습니다.

등기부 상 말소기준권리는 농업협동조합중앙회의 가압류(갑6, 2022.09.16 접수)입니다.

3.2. 말소기준권리

농업협동조합중앙회의 가압류 (2022.09.16 접수, 대구지방법원 2022카단1186)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기사항에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (단, 현재 등기부상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.)

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수되는 임차 보증금은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 시장

본건이 위치한 완산동 일대는 영철공설시장(완산시장)을 중심으로 한 지역 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

따라서 안정적인 주거 배후수요를 기반으로 한 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 완산청구하이츠

주소: 경상북도 영천시 완산동 988-4

총 동수: 3개 동

총 세대수: 260세대

최고층: 20층

최저층: 1층

사용승인일: 2001년 11월 14일

관리사무소 연락처: 054-333-5567

5.2. 편의시설 및 주차

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 122대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 4대, 지하 7대, 총 합계 122대 (출처 정보 상 합계 오류 가능성 있음, 총 122대로 표기))

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 위험

본건은 전체 아파트 지분 중 일부(약 10.53%)만 매각 대상입니다.

따라서 낙찰받더라도 해당 지분만 소유하게 되며, 건물 및 토지의 완전한 사용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

다른 공유자들과의 협의가 필요하며, 명도 및 관리 등에서 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 행사 가능성

본건은 지분 매각이므로, 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

우선매수권은 1회에 한해 행사 가능하며, 공유자가 이를 행사할 경우 입찰을 통해 낙찰받은 금액과 동일한 금액으로 해당 지분을 취득하게 됩니다. 이는 일반적인 경쟁 입찰의 예측 가능성을 낮추는 요소입니다.

6.3. 미상 임대차 관계

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

만약 미상으로 처리된 임차인이 실제 거주하며 대항력을 갖춘 경우, 소유권 이전 후에도 임대차 관계의 정리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영천시 완산동에 위치한 완산청구하이츠 아파트의 지분 매각 물건입니다.

아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 환경은 갖추고 있으나, 가장 큰 특징은 '지분 매각'이라는 점입니다.

전체 가치 대비 약 10.53%의 지분을 취득하게 되므로, 투자 시 해당 지분 가치와 추가적인 관리 및 협상 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

공유자 우선매수 신고 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전체 가치 대비 낮은 지분 가치: 공유자 우선매수권 행사 등의 변수가 없다면, 비교적 낮은 금액으로 아파트 지분을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 시장 가격 대비 감정가: 전체 아파트의 감정가(103,150,000원)는 인근 유사 면적 아파트의 최근 매매가(59.99㎡ 기준 약 88,500,000원 ~ 90,000,000원 추정)와 유사한 수준으로 보입니다. 따라서 본건의 지분 가치(약 9,500,000원 ~ 10,500,000원 추정)는 시장 가격에 근거한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 주거 밀집 지역의 안정성: 주변에 주거 시설이 잘 형성되어 있어, 향후 가치 상승 또는 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 전체 아파트 가치 대비 약 10.53%의 지분 매각입니다.

유사 면적(59.99㎡) 아파트의 최근 매매가를 약 88,500,000원 ~ 90,000,000원으로 추정할 때, 본건 지분의 시장 가치는 약 9,477,000원 ~ 9,480,000원 수준으로 산출됩니다.

공유자 우선매수 신고 가능성, 지분 매각의 특수성 등을 감안하여, 예상 입찰가는 해당 지분의 시장 가치 범위를 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 9,000,000원 ~ 10,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.