나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9367 [1] 대구광역시 동구 신암동 259-6 17층1707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "동대구역" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 오피 스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반 차량 출입 가능하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상18층 건물 중 17층 1707호 단위세대 로서, 외벽 : 복합 판넬, 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비, 난방설비, 소화전 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 (1) : 남서측 하향 완경사지대내 부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지 로 이용중임. 기호 (2) : 남서측 하향 완경사지대내 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 오피스텔 단지 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 모두 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역(2018-04-10) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경9367 (1) 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9367 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 신암동 259-6 17층1707호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 50,000,000원

* 토지면적: 3.12㎡ (약 0.94평)

* 토지지분: 3.117㎡ (약 0.94평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 19.82㎡ (약 6.00평)

* 건물지분: 19.82㎡ (약 6.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 임OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상18층 건물 중 17층 1707호

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설

* 사용승인일: 2017년 12월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "동대구역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량의 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용이 편리하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역, 비행 안전 제6구역(전술), 중점 경관 관리 구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

대구지방법원의 강제경매개시결정(2025타경9367)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-08

* 확정일자: 2021-03-24

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

3.3. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권(임준현, 보증금 75,000,000원, 2025.03.18. 등기)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

동대구역 인근으로 오피스텔 및 상가 시설이 밀집한 지역으로, 관련 업종의 영업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 오피스텔 및 근린생활시설 밀집

주거 및 상업 시설이 혼합된 복합 상권으로, 유동인구 및 배후수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 요지

동대구역이 인접해 있어 KTX, 지하철, 시외버스 등을 이용한 광역 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 본건의 감정가(50,000,000원) 및 최근 시세 대비 임차보증금이 매우 높아, 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

6.2. 경매 채권자와 임차인의 동일인

임차인 임준현이 채권자로서 본 경매를 신청한 점은 특이사항으로, 임차인의 보증금 회수 관련 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.3. 비행안전구역

비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동대구역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으나, 감정가 및 최근 시세를 초과하는 높은 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 임차보증금 인수 부담을 고려할 때, 일반적인 투자 관점에서의 접근은 매우 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 동대구역 초역세권 입지

동대구역이라는 교통의 요지에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 실거주 목적 고려 시

만약 임차보증금 인수 비용을 감수하고 실거주 목적으로 접근한다면, 편리한 교통 및 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적(19.82㎡)의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 5월 28일: 58,000,000원

* 2024년 11월 19일: 45,000,000원

건물 연면적(29.83㎡)이 더 큰 매물의 경우 2024년 8월 13일에 75,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 시세 정보를 고려할 때, 본 건의 자체적인 부동산 가치는 감정가인 50,000,000원을 기준으로 하거나, 최근 실거래가 범위(약 45,000,000원 ~ 60,000,000원) 내외로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

예상 입찰가는 부동산의 자체 가치에 기반하여 산정해야 하며, 인수 보증금은 별도로 고려됩니다. 본건의 감정가가 50,000,000원이므로, 이를 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원

9.3. 총 매수 비용 및 투자 고려 사항

위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 매수 비용은 다음과 같습니다.

* 총 매수 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

* 총 매수 비용 = 50,000,000원 + 75,000,000원 = 125,000,000원

부동산 자체 가치가 50,000,000원 내외임에도 불구하고 총 매수 비용이 125,000,000원에 달하므로, 현재 시점에서는 투자로서의 매력도가 매우 낮다고 판단됩니다. 따라서 본건의 경우, 명확한 시세 상승 예측이나 임차보증금 부담 완화 방안이 없다면 입찰을 재고하거나, 매우 낮은 금액으로 입찰하여 잠재적 손실을 최소화하는 전략을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.