나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9343 [1] 대구광역시 동구 신천동 331-1 부띠끄시티테라스 11층1114호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역네거리" 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업, 업무용빌딩, 오피스텔, 음식점 및 숙박업소 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 버스승강장 및 지하철역 접근성 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상17층건 중 11층 1114호로서, - 외벽 : 복합판넬, 화강석, 몰탈위페인팅마감 등 - 내벽 : 벽지, 타일 등 - 바닥 : 강화마루, 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 북측 폭 약 20M, 서측 폭 약 15M, 동측 폭 약 5M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축 사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9343 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 대구광역시 동구 신천동 331-1 부띠끄시티테라스 11층1114호

용도: 오피스텔

토지면적: 4.29㎡ (약 1.3평)

건물면적: 25.11㎡ (약 7.6평)

건축연도: 2016년

1.3. 매각 정보

감정가: 69,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "동대구역네거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업, 업무용 빌딩, 오피스텔, 음식점 및 숙박업소 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 본건 북측 폭 약 20M, 서측 폭 약 15M, 동측 폭 약 5M의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 중로1류, 중로2류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 물건으로, 매수인이 인수하는 별도의 부담은 없습니다. (상세 내용은 3.4. 참조)

3.2. 말소되는 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자 2025-09-19)입니다. 이에 따라 위 권리보다 후순위에 있는 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-14

* 확정일자: 2022-06-15

* 배당신고일자: 2024-07-08

* 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권이 존재하나, 권리분석상 대항력 없음을 명시)

3.4. 권리분석 종합

감정평가서 요약에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기"가 명시되어 있으나, 신청 채권자(주택도시보증공사)가 임차보증금의 우선변제권자로서 배당으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권(대항력)을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 있습니다. 이에 따라 본 경매 물건은 인수 보증금 0원으로, 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 신천동 일대는 동대구역을 중심으로 한 역세권 상업 및 업무지구로, 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있는 지역입니다. 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 확인)

주변 지역을 종합적으로 조사한 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 상업 및 업무 시설이 주를 이루고 있으며, 대구광역시 동구 신천동 331-1번지 일대는 비교적 정돈된 도시 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

본 물건은 철근콘크리트구조의 지하 5층, 지상 17층 건물 중 11층 1114호입니다. 외벽은 복합판넬, 화강석, 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 바닥은 강화마루, 타일 등으로 마감되었습니다.

5.2. 내부 설비 및 이용 현황

내부에는 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있으며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

물건명세서에 HUG 인수조건 변경에 대한 언급이 있습니다. 이는 임차권 관련하여 주택도시보증공사의 배당 여부에 따른 매수인의 잔여 보증금 부담 여부가 결정될 수 있음을 의미합니다. 다만, 현재 정보상으로는 잔여 보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건으로 정리되고 있음을 확인하였습니다.

6.2. 선순위 임차권 관련

등기부상 을구 3번 주택임차권(황종수)이 등재되어 있으나, 권리분석상 대항력이 없으며, 채권자 HUG의 동의로 인해 매수인의 잔여 보증금 인수 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차권 관련 변동 사항에 대한 최종 확인은 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대관계 등은 현재 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 동대구역 접근성이 뛰어나 입지 조건이 우수합니다. 2016년에 건축되어 비교적 신축이며, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮다는 장점이 있습니다. 다만, 오피스텔 임대 시장 동향 및 공실률 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 동대구역 인근 상업지구에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 직장인, 1인 가구 등 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 안정성을 높입니다.

* 부동산 가치 상승 잠재력: 역세권 개발 및 지역 상권 활성화에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(25.113㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 19일에 6,900만원, 2026년 6월 24일에 6,600만원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가가 6,900만원인 점을 고려할 때, 현재 시세는 6,600만원에서 6,900만원 사이로 추정됩니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 감안하여, 현 시세 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정한다면 약 6,700만원 선에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경매 특성상 입찰 경쟁 정도에 따라 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.