나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1135 [1] 대구광역시 북구 사수동 931 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 사수동 소재 '사수중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 다가구 주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로1류(폭 10m~12m)(국지 도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, - 외벽 : 화강석, 스톤코트 등 마감 - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창호 : 샷시 창호

이용상태

2) 1층 : 소매점 2층 : 다가구주택(2가구) 3층 : 다가구주택(1가구)

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였 으며, 내부구조 및 마감재 등에 대한 사항은 공부상의 용도에 따라 일반적인 이용상황을 기준하였고, 건물구조변경 및 내부파손 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없었으니, 경 매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1135 (1)

소재지: 대구광역시 북구 사수동 931 (신주소: 한강로6길 3-12)

용도: 다가구주택

감정가: 981,094,900원

토지 면적: 229.10㎡ (약 69.32평)

건물 면적: 384.83㎡ (약 116.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대백저축은행 (추정)

총부채액 (등기부 기준): 토지 817,309,592원, 건물 1,059,039,592원

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 사수동에 위치하며, '사수중학교' 남측 인근에 자리하고 있음.

주변으로는 다가구 주택, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역임.

차량으로의 접근이 용이하며, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 교통 여건은 보통 수준임.

택지개발지구 내에 위치하여 주거 환경이 비교적 잘 정비되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 11월 5일 접수된 대백저축은행의 근저당권 (을9, 금780,000,000원)임.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 전세권, 임차권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 보임.

등기부상 채권 총액은 상당하나, 경매 절차상 말소기준권리 채무 전부 또는 일부가 변제되지 않을 경우, 경매 신청 채권자의 권리행사로 인해 진행되는 것으로 이해됨.

* 임차인 현황

* 김호덕

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-05, 확정일자: 2018-08-13, 배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(2024-09-05) 및 전세권(2018-08-10)이 말소 처리되었으며, '대항력 없음'으로 명시되어 인수 대상이 아님.

* 박철남

보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2021-04-12

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 우선변제권 확보 여부가 불분명하나, '대항력 없음'으로 기재되어 인수 대상이 아님.

* 이은주

보증금: 73,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-01, 확정일자: 2025-09-01, 배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권(2022-10-26)이 말소 처리되었으며, '대항력 없음'으로 명시되어 인수 대상이 아님.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 사수동 일대는 신축 아파트 단지와 기존 주택가, 그리고 근린생활시설이 어우러진 복합 상권임.

다가구주택의 특성상 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상점 및 서비스업종이 발달해 있을 것으로 예상됨.

사수중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

택지개발지구의 완결로 인해 주거 기능이 강화되었으며, 이는 부동산 가치 상승의 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 이용 시 제반 교통 상황은 양호함. 인근 버스 노선 등 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 판단됨.

* 교육

사수중학교가 인근에 위치하며, 인근에 초등학교 및 고등학교 또한 분포하고 있어 교육 환경이 우수함.

* 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

* 주변 시설

주거 지역에 위치하여 혐오 시설의 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됨. 인근에 공원 등 녹지 공간이 분포할 가능성이 있으며, 주거 편의성을 높이는 요소로 작용함.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가: 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감 상태 및 구조를 정확히 확인하지 못했으므로, 경매 진행 시 입찰 전 반드시 내부를 확인해야 함. 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 공부와의 차이: 제시된 정보 상으로는 공부와의 차이가 없으나, 현장 확인 시 미등기 건축물이나 불법 건축물 등이 발견될 경우 문제가 될 수 있음.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 일괄 매각 대상임.

감정평가액이 9억 8천만 원대이며, 채권액 또한 상당함.

하지만 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편임.

주변 입지 조건 및 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준임.

다만, 내부 상태 확인 불가라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 최소화됨.

* 우수한 입지 조건: 사수동 택지개발지구 내 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 다가구주택의 수익성: 1층 상가와 2, 3층 다가구 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능함. (단, 현재 임대 관계는 미상임.)

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 981,094,900원이며, 말소기준 권리금액은 780,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현황 조사 시 확인되지 않은 내부 상태 및 향후 명도 가능성, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본건의 잠재적 가치와 경매 물건의 특성을 감안할 때, 대략 850,000,000원에서 900,000,000원 사이의 입찰가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 870,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.