나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9365 [1] 대구광역시 수성구 상동 384-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 상동 소재 <상동행정복지센터> 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 간선도로, 시내버스승강장, 도시철도3호선 "수성못역”이 인근에 위치하는 등 대중 교통시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지대와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 상 가축사육제한구역, 「교육환경 보호에 관한 법률」 상 상대보호구역(덕화중학교), 「대구광역시문화재보호조례」 상 역사문화환경보존지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 토지 등기사항전부증명서상 소유자는 "정경숙"임. 나. 임대관계 건물감정평가요항표 "임대관계" 란 참조 다. 기 타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층건으로서, 외벽 : 화강석붙임, 시멘트몰탈위 스톤코트 마감 내벽·천장 : 석고보드위 벽지도배, 본타일, 일부 내장타일 등의 마감 바닥 : 데코타일, 일부 바닥타일 등의 마감이며, 계단실은 화강석깔기 등의 마감 창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 복층유리 창호임.

이용상태

기호(가) : 제1종근린생활시설 및 단독주택으로서, 1층 : 제1종근린생활시설(소매점), 화장실, 계단실 등 2층 : 단독주택(다가구주택 3가구), 계단실 등 3층 : 단독주택(다가구주택 3가구), 계단실 등 4층 : 단독주택(다가구주택 2가구), 계단실 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수 및 급탕설비, 도시가스 온수보일러에 의한 난방설비 화재경보시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별첨 "지적 및 건물개황도", “사진용지”와 같이 동일인 소유로 추정되는 제시외건물[기호㉠~㉢]이 소재하여 이를 개략적으로 실측한 후 감정평가 하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 소유자 건물 등기사항전부증명서상 소유자는 "정경숙"임. 나. 임대관계 현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계는 미상임. 다. 기 타 본건 건물은 현장조사시 일부는 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 내부 이용상황 등은 일반건축물대장상 현황도면 및 인근 유사형 건물의 표준적이고 통상적인 마감상태 등을 참작하고 외부관찰 및 현지 조사된 내용 등을 기초로 감정평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9365 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 상동 384-7

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,446,965,600원

* 토지 면적: 234.40㎡ (약 70.9평)

* 건물 면적: 392.73㎡ (약 118.8평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 일괄 매각. 제시외 건물 포함 매각.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 대구광역시 수성구 상동 소재 <상동행정복지센터> 서측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 본건까지 제반 차량 출입이 용이합니다.

* 간선도로, 시내버스승강장, 도시철도 3호선 "수성못역"이 인근에 위치하여 대중교통 시설과의 접근성 및 편의성이 양호한 편입니다.

* 토지 현황

* 토지는 세장형으로서, 인접 대지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

* 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 상 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

* 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 상 가축사육제한구역, 「교육환경 보호에 관한 법률」 상 상대보호구역(덕화중학교)으로 지정되어 있습니다.

* 「대구광역시 문화재보호조례」 상 역사문화환경보존지역입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 변동

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 말소기준권리는 2015년 5월 11일 접수된 반고개새마을금고의 근저당권입니다.

* 임차인 현황

* * 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 450,000원. 전입/확정일자 2021-06-30, 배당신고일자 2025-11-07. 대항력 없음.

* * 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2021-10-27. 대항력 없음.

* * 유 : 보증금 100,000,000원, 차임 500,000원. 전입일자 2025-09-01, 확정일자 2022-10-17, 배당신고일자 2025-11-21. 대항력 없음.

* * 유 : 보증금 130,000,000원 (1차 보증금 증액분 30,000,000원 포함), 차임 250,000원. 전입일자 2025-09-01, 확정일자 2025-11-17, 배당신고일자 2025-11-21. 대항력 없음.

* * 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2022-12-02. 대항력 없음.

* * 조 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원. 전입/확정일자 2022-12-02, 배당신고일자 2025-11-12. 대항력 없음.

* * 차 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2022-11-28. 대항력 없음.

* * 하 : 보증금 0원, 차임 400,000원. 전입일자 2022-07-05. 대항력 없음.

* * 한국토지주택공사 (입주자 류미향) : 보증금 65,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2016-07-18, 확정일자 2016-07-12, 배당신고일자 2024-07-29. 대항력 없음.

* * 한국토지주택공사 (입주자 최지영) : 보증금 70,000,000원, 차임 300,000원. 전입일자 2016-07-18, 확정일자 2022-03-16, 배당신고일자 2024-07-29. 대항력 없음.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 건물 구성 및 용도

* 1층: 제1종근린생활시설(소매점), 화장실, 계단실 등으로 이용 중.

* 2층: 단독주택(다가구주택 3가구), 계단실 등.

* 3층: 단독주택(다가구주택 3가구), 계단실 등.

* 4층: 단독주택(다가구주택 2가구), 계단실 등.

* 총 8가구의 주거 공간과 1층 상가로 구성됩니다.

* 상권 특징

* 본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다.

* 수성못역 인근에 위치하여 배후 주거 수요와 더불어 외부 유동 인구의 접근성도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설

* <상동행정복지센터>가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 도시철도 3호선 "수성못역" 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변에 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 양호합니다.

* 주변 환경

* 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물

* 건물 제시외 면적이 78.10㎡에 달하며, 감정평가서상 별도 실측되어 평가된 부분이므로, 낙찰자는 해당 제시외 건물 또한 일괄 매수해야 합니다.

* 정확한 현황 및 이용 가치는 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 상태

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 일부 내부 이용 상황 파악에 제한이 있었습니다.

* 감정평가는 일반건축물대장 및 인근 유사 건물의 표준 마감 상태 등을 참작하여 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 학교보호구역(덕화중학교), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 수성구 상동에 위치한 다가구주택으로, 1층 상가와 4개 층의 주택으로 구성되어 있습니다.

* 전반적인 입지 여건 및 교통 상황은 보통 수준이나, 수성못역 인근이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 등기부상 권리는 모두 매각으로 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인들의 대항력은 없으므로, 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인별 보증금 및 차임 내역, 배당 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지, 건물 외 제시외 건물까지 일괄 매각 대상이며, 해당 제시외 건물은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 건물 내부 마감 상태 등은 현장 조사 시 일부 제한이 있었으므로, 이에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 관련 법규 제한 사항도 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 8가구의 다가구 주택과 1층 근린생활시설의 임대 수익 동시 확보 가능.

* 미래 가치 상승 기대: 도시철도 3호선 수성못역 인근으로 지역 발전 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 부담이 없어 명도 및 재산권 행사에 용이.

* 넓은 대지 및 건물 면적: 제시외 건물 포함 시 활용도 높은 면적 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,446,965,600원

* 토지 면적: 234.40㎡ (약 70.9평)

* 건물 면적: 392.73㎡ (약 118.8평)

* 총 면적: 약 189.7평

* 토지/건물 일괄 감정가: 약 762만원/평

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세, 물건 상태, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 보고서의 감정가 및 면적 정보를 바탕으로, 인근 유사 물건의 최근 거래 사례 및 경매 낙찰가율을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준을 예상해볼 수 있습니다.

* 이에 따른 예상 입찰가 범위는 약 1,150,000,000원 ~ 1,400,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* (주의: 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 세무/법률 전문가 상담 등을 통해 최종 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.