나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9383 [1] 대구광역시 동구 신서동 823-77 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 "신서네거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 1층 101호 단위세대로서, -외벽: 치장벽돌마감, 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 세장형에 가까운 토지 로서, '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>임. -기호(2): 토지이용계획확인서상 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9383 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신서동 823-77 1층101호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.20㎡ (약 7.32평) - 구분건물에 대한 토지 지분

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.37㎡ (약 18.26평)

건물지분: 60.37㎡ (약 18.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호

건축년도: 1992년 12월 14일

내부설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급설비, 개별난방 설비

1.4. 경매 정보

감정가: 75,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 "신서네거리" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역, 가축사육제한구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (2007년 12월 17일, 월배새마을금고, 33,000,000원)

3.2. 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(을7 근저당권, 을10 주택임차권, 갑8 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 권리

명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 등기부등본상 해당 내용은 확인되지 않았습니다. 현장 확인 및 추가 조사를 통해 인수되는 권리가 없는지 최종 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보로는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-20

확정일자: 2020-02-20

배당신고일자: 2024-04-03

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을10)으로 등재되었으나 매각으로 소멸 예정.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 신서동 일대는 주거지 중심의 상권이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. "신서네거리" 인근으로 유동인구 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 상권 발달 가능성

주변 지역의 주거 수요와 더불어 지역 개발 계획 등에 따라 상권의 성장 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 환경으로, 조용한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 정확한 편의시설(마트, 병원 등) 및 교육시설(학교, 학원 등) 정보는 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 거래 시세

최근 주변 다세대주택 및 연립주택 거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월, 신서동 621-17 (연립, 1994년 건축, 84.49㎡): 100,000,000원

* 2026년 4월, 신서동 437-8 (다세대, 2013년 건축, 58.74㎡): 95,000,000원

* 2026년 4월, 신서동 825-18 (다세대, 1992년 건축, 67.39㎡): 48,000,000원

본 물건(60.37㎡, 1992년 건축, 다세대)과 유사한 연식의 67.39㎡ 주택이 48,000,000원에 거래된 점, 그리고 비교적 신축인 58.74㎡ 주택이 95,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 시세는 신중하게 평가해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축연도가 1992년으로 약 34년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* 전유부 등기사항에서 '지하101호'로 표시된 부분이 있으나, 물건 기본 정보 및 감정평가서에는 '1층101호'로 명시되어 있어, 정확한 호수 및 이용 상태 확인이 필요합니다.

* 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부에서는 확인되지 않아 이에 대한 최종 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 신서동에 소재한 다세대주택으로, 준주거지역에 위치하며 교통 접근성이 양호한 편입니다. 부동산강제경매 물건으로, 권리분석 결과 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 주변에 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 건축 연도가 오래된 점은 향후 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 부분도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준주거지역 내 다세대주택으로, 지역 개발 및 주거 수요에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 주변 시세 및 감정가를 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 75,000,000원을 기준으로, 건물 노후도(1992년식)와 주변 시세(특히 유사 연식의 67.39㎡ 주택 48,000,000원 거래)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

건물면적 60.37㎡(약 18.26평)를 기준으로, 인근 유사 주택의 거래가액 및 감정가를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 내부 상태, 주변 환경, 임대차 현황 등을 면밀히 조사한 후 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 별도 고려 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.