나이스옥션 법원경매 천안 2025타경723 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 429 장미아파트 102동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 송남리 소재 "성거초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공장, 소규모 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 이루어 진 국도주변지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 102동 11층 건내 6층 607호로서 (사용승인: 1998.12.31) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방2, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니, 현관 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 북서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로가 소재하며, 단지 내부와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성거초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경723 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 429 장미아파트 102동 6층607호

용도: 아파트

감정가: 93,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 39.02㎡ (약 11.80평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 39.0231㎡

건물 지분: 59.76㎡

1.4. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 송남리에 위치하며, 주위는 공장, 소규모 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 국도변 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한구역) 및 상대보호구역(성거초등학교)에 해당합니다.

2.4. 인접 도로 상태

아파트 단지 북서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로가 있으며, 단지 내부 도로와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을10 근저당권 (신한은행, 2014-08-08, 92,400,000원)

매각으로 인해 말소될 권리: 을10 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리(갑9 가압류, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑12 가압류, 갑14 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 현재 등기부등본 상에는 해당 권리가 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 133,280,300원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

4. 상권분석

본 아파트 단지는 공장, 주거 시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여, 아파트 자체의 편의시설 외에 풍부한 상업시설보다는 주거 중심의 생활권으로 판단됩니다. 주변에 농경지가 분포하고 있어 도심의 중심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

아파트명: 장미아파트

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 429

준공일: 1998년 12월 31일 (철근콘크리트조 평스라브지붕, 11층 건물)

해당 물건: 102동 6층 607호 (전용면적 59.76㎡)

5.2. 단지 정보

세대수: 207세대

총 주차대수: 106대 (지상 9대, 지하 97대)

최고 층수: 13층

5.3. 내부 구조 및 설비 (607호 기준)

이용 상태: 아파트 1세대 (방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 발코니 등)

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황도상 607호가 지하 1층으로 기재된 점과 달리, 실제 현황은 6층으로 파악됩니다. (본 보고서는 6층으로 간주)

* 감정평가서상 폐문부재로 내부 이용상황 등은 집합건축물대장 및 건축물 현황도에 의거하여 기재되었으므로, 현장 확인 시 내부 상태와 다를 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권 존재 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (등기부상으로는 확인되지 않음)

* 주위 환경에 공장이 일부 포함되어 있어 소음, 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성거읍에 위치한 장미아파트 102동 6층 607호로, 감정가는 93,000,000원입니다. 입지조건은 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설은 기본적인 수준을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 확인의 어려움 및 지상권 등의 미확인 권리 존재 가능성은 주의가 필요합니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 내외로 평가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 하로 모든 권리 소멸로 인한 권리관계가 명확합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 아파트 전용면적 18평대로 소형 평수에 해당하여 실수요자 및 투자 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 아파트의 시세는 59.52㎡~59.79㎡ 면적 기준으로 80,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 감정가는 93,000,000원이며, 이는 최근 시세 범위 내에 있습니다.

본 물건은 6층으로, 최근 거래된 5층(80,000,000원)보다는 높고 9층(95,000,000원) 및 10층(105,000,000원)보다는 낮은 중간층에 해당합니다.

인수 보증금이 없다는 점과 권리 분석상의 위험이 적다는 점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 93,000,000원 ~ 102,000,000원

적정 입찰가 제안: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.