나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16012 [1] 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 313-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재, ‘신례원역’ 서측인근에 위치하며 부근은 역사주변 주택, 상가,관공서 등으로 형성되어 있음

교통상황

인근에 버스정류장및 기차역이 소재하는 등 교통상황 무난시 됨

형태 및 이용상태

대체로 사다리 평지로 상업나지임

인접 도로상태

남측으로 폭 약8미터 도시계획시설상 도로에 저촉하며 현황 동측으로 폭 약3미터 내외 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

공부상 지목이 '답'이나 현황 '상업나지'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-지분매각(공유자 우선 매수는 1회에 한함)
-지목이 '답'이나 현황 '상업나지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16012 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 9,945,000원

매각대상: 토지 지분 매각

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 313-2

토지면적: 690.00㎡ (약 208.73평)

토지 지분 면적: 14.973㎡ (약 4.53평)

공부상 지목: 답

현황: 상업나지

2. 입지조건

위치: 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 소재, ‘신례원역’ 서측 인근에 위치.

주변 환경: 부근은 역사 주변 주택, 상가, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통: 인근에 버스정류장 및 기차역(신례원역)이 소재하여 교통 상황이 무난함.

도로: 남측으로 폭 약 8미터 도시계획시설상 도로에 저촉하며, 현황 동측으로 폭 약 3미터 내외 도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역.

3. 권리분석

채권자: 코리아신탁주식회사

말소기준권리: 2025년 3월 19일 (디블록파트너스 가압류)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 갑56(디블록파트너스 가압류), 갑57(코리아신탁주식회사 강제경매) 등 대부분의 권리가 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 화성세무서장 압류 (등기구분: 갑55, 접수일자: 2023-12-06). 본 권리는 '인수' 조건이므로, 매수인이 부담해야 함. 해당 압류의 정확한 금액은 추가 확인이 필수적임.

총 채권액: 344,868,145원 (이는 등기부상 기록된 채권액의 총합이며, 인수되는 압류 금액과는 별개일 수 있음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않으나, 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

입지: 신례원역 인근 상업지구에 위치.

주변: 주택, 상가, 관공서 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 가능한 지역임.

용도: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '상업나지'로, 상업적 이용 잠재력이 있음.

5. 생활정보

교통: 신례원역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 신례원역 주변으로 은행, 관공서, 상가 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

혐오시설: 현장 조사 및 외부 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않음. (단, 이는 제한적인 정보이므로 최종 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 실제 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

공유자 우선매수: 공동 상속인 등 공유자가 법적 절차에 따라 본 지분을 우선 매수할 권리가 있으며, 이는 입찰 결과에 영향을 줄 수 있음. (1회에 한함)

공부상 지목과 현황 불일치: 지목 '답'과 실제 '상업나지' 이용 현황의 차이로 인해 향후 행정 절차나 개발 시 문제가 발생할 소지가 있음.

인수되는 세금 압류: 화성세무서장의 압류가 '인수'로 명시되어 있어, 매수 시 해당 세금 부담을 떠안아야 함. 해당 압류 금액이 확인되지 않아, 실제 인수 부담액을 파악하기 위한 추가 조사가 필수적임.

임대 관계 미상: 현재 임대차가 있다면 그 조건과 보증금/차임 등을 확인할 수 없어 추가적인 분쟁 소지가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 신례원역 인근의 상업지역에 위치하고 있어 입지적 잠재력은 있으나, 여러 중대한 리스크를 내포하고 있음.

특히 지분 매각, 공유자 우선매수권, 그리고 인수되는 세금 압류 등은 투자 결정에 있어 신중한 검토를 요구함.

현황과 공부상 지목의 차이 또한 잠재적 문제를 야기할 수 있음.

8. 투자 포인트

신례원역 인근 상업지역이라는 입지적 장점을 가짐.

향후 상업용지 개발 또는 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

해당 지분(14.973㎡)의 감정가액은 약 215,807원 (9,945,000원 * (14.973 / 690.00))으로 산정됨.

그러나, 공유자 우선매수권, 미확인 금액의 세금 압류 인수, 지분 매각 등 높은 리스크 요소를 감안할 때, 매우 신중한 접근이 필요함.

인수되는 세금 압류 금액을 명확히 확인하고, 그 금액과 전체 지분 매각 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함. 감정가액의 50% 이하 또는 매우 낮은 금액으로 접근하는 것을 고려할 수 있음. (이는 매우 보수적인 의견이며, 추가적인 법률 및 세무 상담 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.