나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1172 [1] 충청남도 서천군 서면 도둔리 436-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서면 도둔리 소재 "춘장대리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 현황 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도", "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 (사용승인일: 2020.12.08) - 외 벽: 판넬 등 마감, - 내 벽: 인테리어 및 타일 붙임 등 마감, - 창 호: 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 시스템 에어컨 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도", "건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외건물(주택, 차양및 데크) 각 매각포함
- 목록2는 근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1172 (1)

* 소재지: 충청남도 서천군 서면 도둔리 436-1 (신 주소: 충청남도 서천군 춘장대길7번길 11)

* 용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상)

* 감정가: 598,400,300원

* 토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 194.70㎡ (약 58.90평)

* 건물 제시외면적: 176.30㎡ (주택, 차양 및 데크 포함)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 문창신용협동조합

* 건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층 (2020.12.08 사용승인)

* 총 등기부채권액: 595,370,321원

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 서천군 서면 도둔리 소재 "춘장대리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 환경: 춘장대 해수욕장 인근 지역으로 관광객 유입 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 1월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을12)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황: 김경점 (전입/사업자등록일: 2021.10.06). 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.

* 보증금 및 차임: 보증금 0원, 차임 0원으로 확인됩니다.

* 주의사항: 임차인 김경점은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 확인됩니다. 금액이 0원이라도 임대차 관계의 실제 내용을 면밀히 확인할 필요가 있으며, 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 요구됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주요 용도: 본건은 현재 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 주변의 단독주택 및 근린생활시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 잠재력: 춘장대 해수욕장 인근이라는 지리적 이점과 계획관리지역에 속해 있어 향후 상업적 활용 가치가 있을 수 있습니다. 농경지가 혼재된 지역 특성상, 새로운 상업 시설의 수요가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이합니다. 상세 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필요합니다.

* 주변 시설: 춘장대리 마을회관 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임대차 관계의 진위 여부 및 추가적인 법적 검토가 필수적입니다. (세부 내용은 권리분석 섹션 참조)

* 가축사육제한구역: 축사 관련 시설 입지에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변에 인접한 대형 폐기물 처리 시설, 축산 분뇨 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등 명확히 확인된 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 정확한 도시계획 및 환경 관련 최신 정보를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서천군 서면 도둔리에 위치한 신축(2020년 준공) 상가 건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 춘장대 해수욕장 인근이라는 지리적 특성과 근린생활시설로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석과 임대차 관계 실사를 통해 인수 여부 및 법적 쟁점을 명확히 파악해야 합니다. 가축사육제한구역이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 상가 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신 건물이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 관광지 인근 입지: 춘장대 해수욕장 인근으로 관광객을 대상으로 한 상업 시설 운영 가능성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 인수 부담: 임차인의 인수 보증금이 0원으로, 금전적 부담 없이 명도를 진행할 수 있다면 투자가치가 높아질 수 있습니다. (단, 법적 절차 확인 필수)

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 계획 변경 시 개발 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 598,400,300원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 따라서 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 임차인 관련 리스크, 현장 시세, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.