나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503489 [1] 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 8층832호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 가온마을 11단지아파트 동측 인근에 위치하는 세종모닝시티 2차 제8층 제832호로서, 부근은 도시형생활주택, 아파트단지, 근린상가 등으로 형성된 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건 단지내까지 차량진입이 무난하며, 노선버스 정류장 및 제반 편익시설 등과의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제8층 제832호로서, 외벽 : 화강석 및 홍석 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임 .

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기. 통신. 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지이며, 주상용 건부지로 이용중임 .

인접 도로상태등

본건 동측 공원용지 건너편으로 로폭 약 40m 정도의 BRT 도로가 통과하고, 북측으로 로폭 약 25m, 서측으로 로폭 약 15m 정도의 포장도로에 3면이 접함 .

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503489 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 732, 세종모닝시티2차 8층832호

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물명: 세종모닝시티2차

구분건물 층/호: 8층 832호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.60㎡ (약 1.99평)

토지 지분: 6.6039㎡ (약 1.99평)

건물면적: 23.28㎡ (약 7.04평) - 전용면적

건물 지분: 23.2849㎡ (약 7.04평)

감정가: 116,000,000원

1.4. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제8층

건축물대장상 총 연면적: 18,111.54㎡

건축물대장상 대지 면적: 2,211.2㎡

기타 용도: 공동주택(도시형생활주택-원룸형), 근린생활시설, 판매시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 세종특별자치시 나성동 소재 가온마을 11단지 아파트 동측 인근에 위치하며, 세종모닝시티 2차 건물 내에 있습니다. 주변은 도시형생활주택, 아파트 단지, 근린상가 등으로 형성된 주택 및 상가 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지 내로의 차량 진입은 원활하며, 노선버스 정류장과의 거리 및 접근성을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 건물 동측으로는 약 40m 폭의 BRT 도로가 있으며, 북측 약 25m, 서측 약 15m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 중심상업지역

* 용도지구: 시가지경관지구(중심)

* 도시계획: 지구단위계획구역(행정중심복합도시)

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역(전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 3월 12일에 접수된 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 주택임차권 (을3): 2024년 11월 14일 접수, 권리자 양승신, 임대차보증금 117,000,000원. 전입일자 2022년 11월 15일, 확정일자 2022년 10월 14일. 본 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양승신 (마스킹 처리: 양 )

* 보증금: 117,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-15

* 확정일자: 2022-10-14

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수되는 권리)

3.4. 기타 권리

* 소유권보존 (갑1, 2016-02-25)

* 공유자전원지분전부 이전 (갑2, 2016-03-10)

* 소유권이전 (갑4, 2021-08-27, 매매 120,000,000원)

* 강제경매 (갑6, 2025-09-29, 채권자 양승신, 117,000,000원) - 말소 예정

3.5. 총 인수 보증금

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 양승신이 존재하며 보증금 117,000,000원 전액이 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구에 따라 해당 보증금 117,000,000원은 매수인 부담이 될 수 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건은 세종특별자치시의 중심상업지역에 위치하고 있으며, 주변은 도시형생활주택, 아파트 단지, 근린상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 행정중심복합도시로서 지속적인 개발과 함께 상권이 발달하고 있습니다.

4.2. 개발 계획 및 영향

세종시는 행정중심복합도시로서 정부부처 이전과 함께 인구가 지속적으로 증가하고 있으며, 나성동 일대는 중심상업지역으로 다양한 편의시설 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 최근에는 숙박시설 공급 및 관련 논의가 활발히 진행되고 있어 지역 경제 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 단지 주변으로 약 40m 폭의 BRT 도로를 포함한 다수의 도로가 잘 정비되어 있어 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 용이한 편입니다.

* 상업 및 편의시설: 중심상업지역에 위치하여 어반아트리움 등 다양한 상업 시설, 근린 상가, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다.

* 교육시설: 인근에 새롬초등학교, 한솔중학교, 세종여자고등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 공공 및 문화시설: 정부세종청사, 국립박물관단지, 세종예술의전당, 세종수목원 등 주요 관광 및 공공 시설과도 인접해 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(산업 폐수처리장, 악취 발생 시설 등)은 뚜렷하게 확인되지 않았습니다. 다만, 세종국립묘지가 인근에 위치하고 있으나 일반적인 혐오시설로 분류되지는 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 117,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액 또는 잔액을 부담해야 할 가능성이 높습니다. 이는 매수인의 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 공실 및 상권 변화

중심상업지역 내 위치하나, 최근 나성동 먹자골목의 높은 공실률 등 상권의 변화 가능성이 일부 지적되고 있습니다. 향후 임차인 변경 또는 공실 발생 시 임대 수입에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

경매 물건의 권리관계가 복잡할 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한 행정중심복합도시라는 지리적 이점과 함께 향후 개발 가능성도 가지고 있습니다. 그러나 117,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 상당한 부담이 존재합니다. 따라서 투자 결정 시에는 이러한 인수 부담을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 세종시 나성동 중심상업지역에 위치하여 행정 및 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 수요: 1인 가구 및 소형 주택 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 향후 가치: 행정중심복합도시의 지속적인 발전과 함께 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(약 23.28㎡)의 세종모닝시티2차 아파트 실거래가는 최근 약 8,000만원에서 9,500만원 사이에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가는 116,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

9.2. 권리 분석 기반 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 117,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점을 고려할 때, 실제 매수인의 총 투입 비용은 입찰가와 인수 보증금의 합이 됩니다. 일반적인 시세(약 125,000,000원 가정)에서 인수되는 임차 보증금을 제외하면, 실질적인 투자 가치는 매우 낮아집니다.

따라서, 투자자 입장에서의 적정 입찰가는 잠재적 인수 비용을 충분히 반영해야 합니다.

예상 입찰가 = (현재 시세) - (인수해야 할 임차 보증금)

예상 입찰가 = (약 125,000,000원) - (117,000,000원) = 8,000,000원

9.3. 권장 입찰가

위 산정 결과는 이론적인 최대치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 입찰자, 경매 절차상의 변수, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 건의 경우, 인수되는 보증금(117,000,000원)이 감정가(116,000,000원) 및 현재 시세(약 8,000만원~9,500만원)보다 훨씬 높은 점을 감안할 때, 매수인이 부담해야 할 총 비용이 과도해질 위험이 매우 큽니다.

매수인의 총 투자 비용이 약 125,000,000원 (입찰가 8,000,000원 + 인수 보증금 117,000,000원)을 넘지 않도록 신중한 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 감정가 이하 또는 매우 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려해야 할 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 5,000,000원 ~ 10,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.