나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503413 [1] 대전광역시 유성구 지족동 873 열매마을아파트2단지 201동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "지족초등학교" 동남측 인근에 소재한 열매마을아파 트2단지 201동 2층 204호이며, 주위는 아파트 단지 및 소규모 근린생활시설, 단독주택, 각급 학교 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 아파트 내 차량의 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트경사지붕 15층 건물 중 2층 204호. (사용승인일자: 2001.12.24.) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 전실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 공동주택(아파트)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 주위로 중로 및 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 기타용지(공동주택용지), 지구단위계획구역(노은1지구 택지개 발사업), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(선사유치원)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(대전지족중학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(대전지족초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지 구기타(노은택지개발완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503413 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 873 열매마을아파트2단지 201동 2층 204호

용도: 아파트

건물 규모: 15층 중 2층 (사용승인일: 2001.12.24.)

토지 면적: 37.88㎡ (약 11.47평)

건물 면적: 59.945㎡ (약 18.14평) - 전용면적

감정가: 323,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 "지족초등학교" 동남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 소규모 근린생활시설, 단독주택, 각급 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태

본건 아파트 단지 주위로 중로 및 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 소멸

본 건의 말소기준권리인 2024년 12월 12일자 제이오대부주식회사 근저당권(260,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 본 건 경매 개시 결정 등기(2025타경503413) 역시 소멸 대상입니다.

* 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

* 임차인 현황

* 임차인: 세울건대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자)/확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 관련 일자 정보는 미상이지만, 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설

단지 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통해 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 학교

지족초등학교, 대전지족중학교, 선사유치원 등이 인접해 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다. 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

본 물건은 열매마을2단지에 속하며, 2001년 12월에 사용 승인된 아파트입니다. 해당 호실은 총 15층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 전용면적 59.945㎡(약 18.14평)으로 구성되어 있습니다. 내부 구조는 침실 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 등으로 이루어져 있습니다.

* 단지 내 편의 시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주차 시설

아파트 단지 내 총 100대의 주차가 가능합니다. (단지 정보 기준)

* 토지 이용 현황

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 이용되고 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업), 도로, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 상태가 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도

2001년 준공되어 약 25년이 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 향후 재건축 또는 리모델링 가능성도 있으나, 이에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 임대 관계

임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 규제

택지개발지구 내에 위치하며, 제3종일반주거지역, 공동주택용지 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 규제 관련 사항을 확인하고 투자 계획을 세우는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 지족동 열매마을2단지에 소재한 아파트 경매 물건입니다.

우수한 학군과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 자랑합니다.

권리 관계가 비교적 단순하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 평가됩니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 적정 수준의 투자 가치를 지니고 있으며, 실거주 및 장기적인 관점에서의 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 건물의 노후도 및 향후 개발 관련 규제 사항은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지

대전 유성구 지족동의 중심 생활권에 위치하며, 교육 및 교통 환경 우수.

* 안전한 권리 분석

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없음.

* 미래 가치

택지개발지구 내에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성 보유.

* 실거주 최적

학군, 편의시설, 교통 등 실거주 만족도가 높을 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 323,000,000원

* 최근 매매 시세 (2026년 6월-7월): 30,500만원(3층)~36,000만원(11층)

* 본 건은 2층으로, 최근 거래된 3층(30,500만원)보다 낮은 층임을 감안해야 합니다.

* 감정가 대비 낙찰가율은 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 추정 예상 입찰가 범위:

최근 거래가 중 최저가인 3층(30,500만원)을 기준으로, 2층의 점유로 인한 가격 조정을 고려하여 감정가 대비 약 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근 (감정가의 약 87%): 약 281,000,000원

* 현 시세 하단 고려 (2층 가치 반영): 약 300,000,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 2억 8천만원에서 3억 1천만원 사이에서 결정하는 것이 바람직하다고 판단됩니다. (본 금액은 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.