나이스옥션 법원경매 영동 2025타경121 [1] 충청북도 영동군 추풍령면 지봉리 279-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 추풍령면 지봉리 소재 “지봉리마을회관” 서측 인근 계획관리지역 내에 위치하며, 주위는 순수농경지 및 순수임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주 위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 마을에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호2 남측으로 완만하게 경사진 부정형 토지로서, 주거용건부지로 이용중입니다. 기호3 남측으로 완만하게 경사진 사다리형 토지로서, 창고용건부지 및 일부 도로 등으로 이용 중입니다. 기호4 남측을 완만하게 경사진 사다리형 토지로서, 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 지적상 맹지이나, 인접지를 통해 출입합니다. 기호2 남측 폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 출입하고있습니다. 기호3 남서측 폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 출입하고있습니다. 기호4 남측 폭 약 3미터 내외의 포장도로를 통해 출입하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3,4 계획관리지역, 가축사육제한구역(도시경계로부터 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호3의 공부상 지목은 "창고용지"이나, 현황 일부를 도로로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1 흙혼합벽돌 칼라시트지붕 단층 건으로서, (사용승인일: 1990.05.09) 외벽: 흙벽돌 마감 등 내벽: 흙벽돌 마감, 벽지 마감 등 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

기호1 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

제시외 건물㉠~㉣은 동일소유자의 일반건축물대장이 소재하며, 기준시점 현재 "미등기" 상태입니다. 기호4 지상에는 공부상 타인소유의 건물이 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

목록4번 지상에 타인소유의 건물(부동산등기 고유번호: 1513-1996-192373 참조)이 소재하고 있으며, 최저매각가격은 타인 소유의 건물로 인하여 제한받는 가격임. 단, 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 영동군 추풍령면 지봉리 279-3에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 영동지원 2025타경121 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 94,133,930원입니다.

토지 면적은 826.00㎡ (약 249.86평)이며, 건물 면적은 94.25㎡ (약 28.51평)입니다.

건물 제시외 면적 171.09㎡ (약 51.75평)도 포함하여 일괄 매각 대상입니다.

건물의 사용승인일은 1990년 5월 9일입니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 영동군 추풍령면 지봉리 소재 “지봉리마을회관” 서측 인근 계획관리지역 내에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 순수 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 마을 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

토지는 지적상 맹지이나, 인접지를 통해 출입이 가능하며, 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 2일 접수된 오희재의 가압류(채권금액 50,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 8월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있습니다. 이는 실제 점유 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 부동산 정보에 따르면, “지봉리맨션”이라는 연립주택이 2024년 9월 5,100만원에 거래된 사례가 있습니다 (전용면적 61.38㎡). 본건은 단독주택이며 면적 및 유형에서 차이가 있으나, 해당 지역의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건은 넓은 토지 면적(826㎡)을 보유하고 있으며, 주택 외에도 제시외 건물(171.09㎡)이 포함되어 있습니다.

주변은 농경지, 임야, 농가주택이 혼재된 농촌 지역 특성을 보입니다.

해당 토지가 계획관리지역에 속해 있어, 향후 개발 가능성도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

본건은 "지봉리마을회관" 인근에 위치합니다.

농촌 지역의 특성상, 기본적인 편의시설이나 상업 시설은 제한적일 수 있으며, 추풍령면 소재지의 편의시설 이용이 필요할 것으로 보입니다.

교육 및 의료 시설 등에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 목록 4번 지상에 타인 소유 건물이 소재하고 있다는 점입니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한되어 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

지적상 맹지이므로 인접 토지와의 도로 이용 관계에 대한 명확한 확인 및 이웃 간 원만한 관계 유지가 중요합니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임이 없는 상태로 존재하므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 실제 거주 여부 및 권리관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

171. 09㎡에 달하는 제시외 건물이 포함 매각되므로, 해당 건물의 현황, 용도, 철거 또는 원상복구 필요성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 잠재력을 가지고 있으나, 타인 소유 건물 소재, 불분명한 법정지상권, 맹지, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 리스크 요인들로 인해 최저매각가격이 시세 대비 저감될 가능성이 있으나, 매각 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권 권리 역시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적(826㎡)을 활용하여 주택 증축, 신축, 또는 기타 개발 사업 등을 계획할 수 있습니다.

타인 소유 건물 존재 및 법정지상권 불확실성으로 인한 최저매각가격 저감은 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

계획관리지역에 위치하여 향후 지역 개발 시 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,133,930원

주변 연립주택 거래 사례(5,100만원)와 본건 단독주택의 면적, 토지 가치, 그리고 위에 명시된 여러 리스크 요인(타인 건물, 불분명한 법정지상권, 맹지, 대항력 있는 임차인)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 65,000,000원에서 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 잠재적 리스크를 감안하여 68,000,000원 ~ 72,000,000원 선에서 신중하게 접근할 것을 제안합니다.

이 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 최종 확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 조정될 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

* 주변 혐오시설 조사 결과: 충청북도 영동군 추풍령면 지봉리 279-3 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

* 본 물건의 주소지(충청북도 영동군 추풍령면 지봉리 279-3)와 건축물 표제부상의 주소(충청북도 영동군 학동길 81)가 다소 차이가 있으나, 이는 행정구역 개편이나 도로명 주소 부여 과정에서 발생할 수 있는 사항으로, 동일한 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.