나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51805 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1425 더스타일 4층414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "KT 남청주지사" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 오피스텔, 학교, 아파트, 관공서(청주지방합동청사, 한국농어촌공사 충청북도지부) 등이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 경유 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건중 4층 414호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비,급.배수설비,소방설비, 엘리베이터 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대소각에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 주거용지(준주거용지, 건폐율60%이하, 용적률500%이하, 높이5층이하, 건축한계선동측과남측 도로변2m), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 대로1류(폭35M~40M)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(접함), 상수원보호구역(상수원 상류 공장설립제한지역), 상대정화구역, 절대정화구역<학교보건법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 층을 구획하여 내부에 다락이 있음. 임대관계 미상임. 기준시점 현재 현황 공실임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 내부에 다락 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51805 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1425 더스타일 4층414호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 105,000,000원

토지면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

건물면적: 57.54㎡ (약 17.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2005년

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 충청북도 청주시 서원구 분평동에 위치하며, "KT 남청주지사" 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 학교, 아파트, 관공서(청주지방합동청사, 한국농어촌공사 충청북도지부) 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

인근에 대중교통이 이용 가능한 간선도로가 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역, 주거용지(건폐율 60% 이하, 용적률 500% 이하, 높이 5층 이하)로 지정되어 있습니다. 지구단위계획구역(분평택지개발지구)에 속하며, 대로 1류(폭 35~40M) 및 중로 2류(폭 15~20M)에 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다. 상수원보호구역(상수원 상류 공장설립제한지역), 상대정화구역, 절대정화구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부상 권리관계:

말소기준권리는 2025년 3월 10일자 청주시의 압류(갑6)이며, 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-25

* 확정일자: 2019-01-29

* 대항력: 있음

주요 권리사항:

을구 9번 순위의 주택임차권(김 , 보증금 80,000,000원, 2019.02.25 전입, 2019.01.29 확정)이 존재하며, 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

주의사항:

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 80,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 분평동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. "KT 남청주지사" 인근으로, 주변에 업무시설, 상업시설, 주거시설이 균형 있게 분포하고 있어 일반적인 오피스텔 상권으로서는 보통 수준의 수요가 예상됩니다.

최근 매매 정보 분석:

동일 건물(THE STYLE) 내 유사 면적(전용면적 35.64㎡)의 오피스텔 거래 사례를 보면, 2026년 1월에는 5,300만원, 2026년 5월에는 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 최근 시세가 약 5,000만원에서 5,300만원 사이로 형성되어 있음을 시사합니다.

건물 규모 및 용도:

건축물대장상 본 건물(THE STYLE)은 2005년 7월에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다. 총 연면적은 8,331.43㎡이며, 119세대의 오피스텔이 포함된 복합건물입니다.

감정가 대비 시세:

본 건의 감정가는 105,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 거래 사례는 5,000만원 ~ 5,300만원 수준입니다. 이는 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 분평초등학교, 청주남중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대정화구역, 절대정화구역 포함)

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 관공서: 청주지방합동청사, 한국농어촌공사 충청북도지부 등이 소재합니다.

건물 내부 특징:

내부에 다락 공간이 있어 추가적인 활용이 가능합니다.

기본 설비:

위생, 난방, 급배수, 소방 설비 등 오피스텔의 기본적인 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터가 운행 중입니다.

주변 혐오시설:

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 학교 및 주거 시설이 인접한 것으로 보아 쾌적한 환경이 유지되는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담:

가장 큰 리스크는 보증금 8,000만원의 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인(낙찰자)이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리:

감정가는 105,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 거래 시세는 5,000만원 ~ 5,300만원 수준으로 파악됩니다. 이는 과도한 입찰 경쟁 시 시세보다 높은 가격으로 낙찰받을 위험이 있음을 의미합니다.

임차보증금 인수액 추정:

건물면적 57.54㎡ (약 17.41평)에 대한 시세가 5,000만원 ~ 5,300만원 수준임을 감안할 때, 8,000만원의 임차보증금 전액을 인수하게 될 경우 총 매입 비용이 시세보다 훨씬 높아질 가능성이 큽니다.

7. 종합 의견

본 건은 청주시 서원구 분평동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통, 편의시설 등 생활 여건은 양호한 편입니다. 또한, 내부에 다락이 있는 점은 장점이라 할 수 있습니다.

그러나 8,000만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액을 인수해야 할 경우 매수인의 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

따라서, 본 건은 임차인 보증금 인수 부담과 시세 대비 높은 감정가를 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 관공서, 학교, 주거시설 등이 인접한 준주거지역에 위치하여 비교적 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

* 편리한 교통: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다락 공간: 내부에 다락이 있어 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

* 경매 할인 가능성: 높은 임차인 인수 부담과 시세 대비 높은 감정가로 인해, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최근 실거래가(35.64㎡ 기준 5,000만원~5,300만원) 및 건물 면적(57.54㎡)을 고려한 적정 시세는 약 5,000만원 ~ 8,400만원 범위로 추정됩니다.

하지만 8,000만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재하므로, 실제 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산 자체의 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

감안된 리스크를 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 50,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차 보증금 인수액 및 배당 현황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.