나이스옥션 법원경매 영월 2025타경1441 [1] 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622 평촌리다세대주택 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 소재 '팔석정교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 펜션, 자연림 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며,인근에 6번국도 및 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난함.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로서, 외벽: 페인팅 등 내벽: 벽지도배, 석고보드 노출, 타일 붙임 등 창호: 플라스틱새시 창호 등임. ※본건은 장기간 방치된 상태로 내·외관 관리상태가 불량한 상태임.

이용상태

공히 다세대주택이며 각 호는 1,2,다락층으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비 등이 설치된 것으로 보이나 작동 및 사용가능 여부 등은 재확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 계단식으로 조성한 사다리형과 유사한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

평촌리 622, 622-3 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역(축종별 마릿수제한 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 평촌리 622-1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역(축종별 마릿수제한 지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락(연면적 제외)이 소재하며 등기사항전부증명서에는 미기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 및 본건을 포함한 단지 전체가 공사가 중단된 채로 장기간 방치되어 관리상태가 매우 불량하며 현재 평창군청으로부터 출입 제한된 상태임.

물건 비고

일괄매각. 각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락이 소재하며 건물에 포함하여 평가됨. 장기간 방치된 구분건물로 관리상태가 매우 불량하고 평창군으로부터 안전조치명령에 따라 출입이 제한된 상태인바(단지 입구에 출입금지안내문 소재함) 건물의 구조, 설비 등의 작동 및 사용가능 여부 등은 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경1441 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622 평촌리다세대주택 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 886.00㎡ (약 268평)

건물면적: 173.58㎡ (약 52.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 봉OOOOOO (봉성새마을금고)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 소재 '팔석정교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 농가주택, 펜션, 자연림 등이 형성된 전형적인 농촌 지대입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 6번 국도 및 시내버스 정류장이 있어 교통 환경은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 2일 접수된 봉성새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용은 확인 필요)

인수되는 권리: 해당 없음 (인수되는 임차인 보증금 없음)

채권 총액: 424,400,000원

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전 및 근저당권 설정 내역이 확인됩니다.

최종 근저당권자는 봉성새마을금고와 주식회사미공이며, 본 경매는 봉성새마을금고에 의해 신청되었습니다.

이명숙 외 1명 등의 소유권 이전 이력이 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내역은 미상이나, 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 농촌지역에 위치하며, 주거 및 펜션 등의 용도로 활용되는 소규모 지역 상권으로 형성되어 있습니다.

인근에 관광지(예: 팔석정)가 있어 계절별 방문객 수요가 있을 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 편의시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 농경지와 자연림이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

차량 이용 시 6번 국도를 통해 평창읍내 등 주요 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

대중교통 이용은 인근 버스 정류장을 통해 가능하나, 배차 간격 등을 확인하여야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후 및 관리 상태 매우 불량:

본 물건은 장기간 방치되어 관리 상태가 매우 불량하며, 구조, 설비 등의 작동 및 사용 가능 여부를 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

평창군으로부터 안전조치명령에 따라 출입이 제한된 상태로, 단지 입구에 출입금지 안내문이 소재하고 있습니다. 이는 건물 자체의 안전 문제나 구조적 결함을 시사할 수 있습니다.

다락 공간의 공부와의 차이:

각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락이 존재하나, 등기사항전부증명서에는 미기재되어 있습니다. 이는 추후 현황과 공부상의 불일치로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획:

생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한 구역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군 봉평면의 농촌 지역에 위치한 다세대주택으로, 넓은 면적을 갖추고 있으나 장기간 방치되어 관리 상태가 매우 불량하고 출입이 제한된 심각한 상태입니다.

이러한 상태는 상당한 수준의 리모델링 또는 재건축 비용 발생을 예상하게 합니다.

하지만 인수되는 임차인 보증금이 없고, 감정가 대비 면적이 넓다는 점은 잠재적 투자 가치를 시사합니다.

따라서 투자자는 물건의 현재 상태를 정확히 파악하고, 예상되는 수리 비용과 향후 활용 가능성(임대 또는 매매)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 면적 대비 낮은 감정가:

건물 상태를 감안하더라도 173.58㎡의 면적에 대한 감정가가 91,000,000원으로, 향후 정상화될 경우의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

인수 부담 없음:

임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확합니다.

지역적 잠재력:

평창군 지역은 관광 및 레저 활동의 중심지로, 향후 지역 개발 및 관광객 증가에 따른 부동산 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 극심한 노후화와 함께 평창군으로부터 출입 제한 명령이 내려진 상태임을 고려할 때, 입찰가 산정 시 대규모 수리 및 보강 비용을 최우선적으로 고려해야 합니다.

최근 인근 유사 건물의 매매 사례(약 7,000만 원대, 76.89㎡)를 볼 때, 본 물건의 감정가(9,100만 원, 173.58㎡)는 면적을 고려하면 합리적인 수준일 수 있으나, 현재 상태로는 시장 가치가 현저히 낮습니다.

심각한 하자 및 출입 제한 상태를 감안하여, 감정가의 80~85% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 75,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

투입될 수리비용과 향후 시장 상황을 면밀히 예측하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

가장 보수적인 접근으로는 75,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.