나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10380 [1] 강원특별자치도 양양군 손양면 하왕도리 239 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 하왕도리에 소재하는 “상왕도리 마을회관” 북측 인근에 위치하는[일련번호 1], 양양군 현북면 말곡리에 소재하는 “하조대 IC” 북동측 인근에 위치하 는[일련번호 2], 양양군 현북면 말곡리에 소재하는 “하조대 IC“ 남서측 인근에 위치하는[일련 번호 3] 이며, [일련번호 1] 주변은 마을주변 농경지대, [일련번호 2, 3] 주변은 순수산림지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 교통 사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

[일련번호 1]: 사다리형 완경사로서, 현황 "전" 입니다. [일련번호 2]: 부정형 급경사지로서, 현황 "자연림" 입니다. [일련번호 3]: 가장형 완경사지로서, 현황 "자연림" 입니다.

인접 도로상태

[일련번호 1]: 현황 및 지적도 상 맹지입니다. [일련번호 2]: 현황 및 지적도 상 맹지입니다. [일련번호 3]: 현황 및 지적도 상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1]:계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요)), 수평표면구역, 보전산지, 임업용 산지입니다. [일련번호 2]:보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요)), 진입표면구역, 준보전산지입니다. [일련번호 3]:농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요)) , 수평표면구역, 보전산지, 임업용산지입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 [일련번호 1] 지상에 제시외수목이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)하며 지상의 소유자 미상의 과실수는 매각 및 감정평가에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 속초지원 2025타경10380 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO (권오경)

* 감정가: 61,600,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 강원특별자치도 양양군 손양면 하왕도리 239

* 용도: 전 (농지)

* 토지면적: 1540.00㎡ (약 465.8평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 하왕도리에 소재하며, "상왕도리 마을회관" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 마을을 둘러싼 농경지대입니다.

* (참고: 감정평가서 요약에 따르면 일련번호 2, 3은 양양군 현북면 말곡리 "하조대 IC" 인근 순수산림지대로 기술되어 있으나, 본건 소재지는 손양면 하왕도리입니다.)

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 불가능합니다.

* 인근 버스 정류장까지의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 상태

* 형태: 사다리형 완경사지입니다.

* 이용 현황: 현황 "전" (밭)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 현황 및 지적도 상 맹지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 보전산지, 임업용 산지입니다.

* 가축사육제한구역 상세: 말, 사슴, 양, 염소, 산양, 소, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 사육이 제한됩니다 (환경과 협의 요).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 9월 29일 접수된 권오경 채권자의 강제경매 개시 결정(갑3)입니다.

* 소유권 변동:

* 강성하 (2000.10.26 소유권 이전)

* 심상래 (2021.12.08 협의분할에 의한 상속으로 소유권 이전)

3.2. 인수되는 권리

* 제공된 자료에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 별도의 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 제공된 자료에 따르면 인수할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 특이사항: 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건은 양양군 손양면 하왕도리 내 농경지대에 위치하여, 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

* 인근에 "상왕도리 마을회관"이 위치하고 있습니다.

4.2. 개발 가능성

* 본건은 계획관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용 산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 관광 수요 변화에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대중교통 접근성이 낮아 자가용 이용이 필수적입니다.

* 차량 접근이 불가능한 점을 감안할 때, 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

* 주변 지역은 마을 농경지대입니다.

* (참고: 지도 서비스나 외부 검색을 통한 주변 시설에 대한 추가 정보는 제공된 자료만으로는 확인할 수 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

* 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

* 본건은 "전"으로 되어 있어 농지법의 적용을 받으며, 취득 시 자격 증명이 요구됩니다.

6.2. 맹지 및 접근성

* 현황 및 지적도 상 맹지로서 차량 접근이 불가능합니다.

* 이는 향후 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 지형 및 이용 제한

* 본건은 완경사지이며, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 다양한 용도 제한이 존재합니다.

6.4. 제시외 물건

* 지상에 소유자 미상의 과실수가 존재하며, 이는 매각 및 감정평가에서 제외되었습니다.

* 이러한 제시외 물건으로 인한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 하왕도리에 위치한 1540㎡ 면적의 밭(전)입니다. 감정가는 61,600,000원이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 맹지이고 차량 접근이 불가능하며, 농지취득자격증명이 필수라는 점입니다. 또한, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있습니다.

주변 환경은 농경지대로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 떨어집니다.

권리관계는 낙찰 후 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 임차인 관련 문제는 없는 것으로 보입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본건은 실거주 목적보다는 투자 목적으로 접근하기에는 제약이 많으며, 농지 관련 법규 이해와 맹지 해소 방안 마련이 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양양 지역의 잠재적 가치 상승 가능성: 동해안 지역 개발 호재 및 관광 수요 증가에 따른 장기적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농지 활용 시 정책적 지원 가능성: 농업 경영 계획 등을 통해 정부나 지자체의 지원 사업 대상이 될 수 있습니다. (단, 관련 법규 충족 필수)

* 저렴한 감정가: 1540㎡ 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 맹지, 차량 접근 불가, 농지취득자격증명 필수, 다양한 개발 제한 등 명확한 하자가 존재합니다.

* 따라서, 이러한 제약 요인들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 시작하는 것이 일반적이나, 본건의 특수성을 감안하여 감정가의 40% ~ 60% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 24,640,000원 ~ 36,960,000원 (감정가 61,600,000원의 40% ~ 60%)

* 권장 입찰가: 30,000,000원 내외 (본건의 하자 및 현지 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.