나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101449 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1360-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동, 안양호암초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 삼성천 주변의 유원지지대로서 음식점, 까페 등 근린생활시설이 밀집되어 있음.

교통상황

간선도로인 경수대로끼지 1.3킬로미터 거리로서 대중교통시설 접근성은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

정사각형에 가까운 토지로, 지면 평탄하며 1동의 용도복합건물의 부지로 이용됨.

인접 도로상태

남측면이 폭 15미터 내외인 2차로 도로와, 북측면이 폭 5~6미터인 포장도로와 접하여 통행 및 차량접근 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 정비구역(주거환경개선구역), 도시교통정비지역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상3층 건물로서 외벽은 석재 또는 타일붙임 등, 내벽은 인테리어시공 등이고, 창호는 샛시창호임.

이용상태

지층은 창고, 1층은 근린생활시설(사무실) 및 창고, 2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 각각 이용되고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

제시되지 않은 부합물 및 종물이 소재함(건물개황도 참조).

공부와의 차이

지층 및 1층의 공부상 용도는 근린생활시설이나, 현재는 지층 전체와 1층 일부가 창고로 쓰이고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 지층은 창고, 1층은 근린생활시설(사무실) 및 창고, 2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 각 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101449 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1360-3 (예술공원로 203)

용도: 근린주택

감정가: 2,619,386,520원

토지 면적: 422.10㎡ (약 127.7평)

건물 면적: 734.88㎡ (약 222.3평)

제시외 건물 면적: 87.65㎡ (약 26.5평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 안OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 지하 1층 / 지상 3층

건물 이용 현황:

* 지층: 창고

* 1층: 근린생활시설(사무실), 창고

* 2층: 근린생활시설

* 3층: 주택

건축물 주요 정보:

* 주용도: 제1종근린생활시설

* 기타 용도: 제1,2종근린생활시설, 단독주택

* 준공일: 2006년 4월 10일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

* 경기도 안양시 만안구 안양동, 안양호암초등학교 동측 인근에 위치.

* 삼성천 주변 유원지대로서 음식점, 카페 등 근린생활시설이 밀집되어 있음.

교통 상황:

* 간선도로인 경수대로까지 약 1.3km 거리.

* 대중교통 시설 접근성은 보통 수준.

* 남측 폭 15미터 내외 2차로 도로, 북측 폭 5~6미터 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역.

* 과밀억제지역, 정비구역(주거환경개선구역).

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 25일 접수된 안양북부새마을금고 근저당권 (을12).

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류 등의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 대상 권리는 없다고 판단됩니다. (추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 성명불상

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 이진형

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 990,000원

* 전입일자: 2022년 3월 16일

* 대항력: 있음 (주의 요망)

* 정혜원

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 12일

* 대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계: 0원 (단, 대항력있는 임차인 이진형의 보증금 3천만원에 대한 인수 여부는 별도 확인 및 신중한 검토가 필요합니다.)

총 채무액 (등기부채권 총액): 토지 3,580,000,000원, 건물 3,580,000,000원

1.3. 상권분석

주변 환경: 삼성천 인근 유원지대로서 상업 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부하며 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

건물 활용: 1층은 사무실 및 창고, 2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 복합 활용이 가능하여 다양한 업종에 적합합니다.

개발 잠재력: 정비구역(주거환경개선구역)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: 안양호암초등학교 인근에 위치하며, 삼성천 산책로 등 지역 주민들의 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교통: 간선도로인 경수대로 접근성이 좋아 시내 및 수도권 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 존재: 임차인 이진형(전입 2022-03-16, 보증금 30,000,000원)은 대항력을 갖추고 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 진행 시 보증금 인수 또는 명도 지연 등의 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 해당 임차인과의 협의 및 법적 절차에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

정비구역 지정: 향후 정비사업 진행 과정에서 이주, 건축 등의 절차상의 변동이 발생할 수 있으며, 이는 사업 진행 기간 및 최종 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 실제 이용 현황과 공부상 용도 차이: 지층 및 1층 일부가 공부상 근린생활시설이나 현재 창고로 이용 중입니다. 원상복구 또는 용도 변경에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구의 중심 상업 지역에 위치한 근린주택으로, 뛰어난 입지와 향후 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

안정적인 상권과 함께 정비사업에 따른 가치 상승이 기대되는 유망한 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이진형의 존재는 명도 과정에서 가장 중요한 변수가 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 함께 명도 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안양시 핵심 지역 내 위치, 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 다용도로 활용 가능한 건물 구조 및 입지 조건.

* 활성화된 상권으로 인한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,619,386,520원 (약 26.2억 원)입니다.

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본 물건과 규모 및 용도(다세대, 연립)에서 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 데이터상의 시세는 1.2억 ~ 3.2억 원 수준으로, 본 건과는 비교 대상이 되기 어렵습니다.

본 물건은 토지 면적 422.10㎡, 건물 연면적 734.88㎡의 상당한 규모를 가진 근린주택입니다.

대항력 있는 임차인 이진형의 보증금 30,000,000원이 실제 인수 대상이 될 가능성을 고려해야 합니다. (자료상의 '인수 보증금 합계: 0원'과 별개로, 대항력 유무에 따른 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력과 함께, 대항력있는 임차인으로 인한 명도 위험 부담을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 26.2억 원 대비, 통상적인 낙찰가율(60~80%)을 적용한 범위 내에서, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 명도 비용 예측을 기반으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

잠정 예상 입찰가 범위: 1,800,000,000원 ~ 2,100,000,000원 (18억 원 ~ 21억 원)

최종 입찰가는 본 물건에 대한 상세한 현장 조사, 주변 상권 및 부동산 시세 재확인, 그리고 명도 관련 제반 비용을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.