나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53405 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 2층씨-254호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길고등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(리드스마트스퀘어지식산업센터 제2층 제씨-254호 외 1개호)로서 주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통사정은 안산역(4호선, 수인분당선)이 인근에 위치하고 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 13층 건물 내 제2층 제씨-254외 1개호로서 (사용승인일 : 2020.09.10) 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1, 2 공히 근린생활시설임. (기호1 상호명 : 크로우 랩, 기호2 상호명 : 동태랑 낙지랑)

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 주차장, 에스컬레이터, 승강기설비, 냉ㆍ난방설비(시스템에어컨 포함) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 40미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부)상 기호1의 용도가 '제2종근린생활시설(휴게음식점)'으로 기재되어 있으나, 현황 본건은 점포로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호1 천정에 부착된 시스템에어컨을 현재 점유중인 임차인이 이전 임차인으로부터 유상으로 인수하였다고 주장하고 있는 바 경매 참가인은 사실관계 확인 등 필요한 조치를 하기 바람.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본 정보

- 사건번호: 안산지원 2025타경53405 (1)

- 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 2층 씨-254호

- 용도: 근린상가

- 감정가: 468,000,000원

- 토지 면적: 32.78㎡ (약 9.92평)

- 토지 지분: 32.78㎡ (약 9.92평)

- 건물 면적: 95.04㎡ (약 28.75평)

- 건물 지분: 95.04㎡ (약 28.75평)

- 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

- 경매 구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 반월농업협동조합 (등기부요약 을2)

- 특이사항: 공동담보, 해당 물건은 지식산업센터 내 구분건물임.

- 주의사항:

2.1. 입지 조건

- 위치 및 주변 환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 일반적인 수준의 주위 환경을 갖추고 있습니다.

- 교통 상황: 차량의 접근성은 양호하며, 인근에 안산역(4호선, 수인분당선) 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

- 도로 상태: 본건 건물 동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

- 토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3.1. 권리 분석

- 인수되는 권리: 매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

- 말소 기준 권리: 2023년 3월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (권리금액 816,000,000원, 을2)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 등기부 채권 총액: 843,000,000원 (근저당 816,000,000원 + 가압류 27,000,000원)

- 임차인 현황:

* 임차인: 장미라

보증금: 15,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업일자: 2025년 6월 24일

확정일자: 2025년 6월 24일

배당신고일자: 2025년 11월 04일

대항력: 없음

비고: 권리분석 결과, 대항력이 없어 보증금 반환 청구가 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주식회사유통일번가

보증금: 1,000,000원

차임: 1,900,000원

전입/사업일자: 2024년 6월 3일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석 결과, 대항력이 없으며 확정일자 및 배당신고가 없어 배당을 받기 어려울 수 있습니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

4.1. 상권 분석

- 업종 분석: 본 건은 근린생활시설로 이용 중이며, 실제 현황은 점포로 사용되고 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면 '크로우 랩' 및 '동태랑 낙지랑' 상호로 운영된 것으로 보입니다. 주변 지역이 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 산업단지 배후지역임을 고려할 때, 해당 상권은 지역 내 종사자 및 인근 주민을 대상으로 하는 상권으로 판단됩니다.

- 잠재적 경쟁: 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 다수의 상가가 존재하므로, 동종 또는 유사 업종과의 경쟁이 있을 수 있습니다.

- 주변 시설: 신길고등학교가 인근에 위치하며, 반월국가산업단지 재생사업지구 내에 속해 있어 산업단지 관련 시설 및 지원 시설이 주변에 분포할 가능성이 높습니다. (혐오 시설 관련 정보는 외부 검색 결과에서 추가 확인 필요)

5.1. 생활 정보

- 편의시설: 건물 내 승강기, 에스컬레이터, 시스템 에어컨 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다. 주변 상업 시설 이용 가능성이 있습니다.

- 교육시설: 신길고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

- 의료시설: 인근 병원 및 약국 등 의료 시설에 대한 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

6.1. 잠재적 리스크

- 미등기 전용 용도: 집합건축물대장상 기호 1의 용도가 '제2종근린생활시설(휴게음식점)'으로 기재되어 있으나, 현황은 점포로 이용 중이라는 공부와의 차이가 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 법규 위반이나 행정 조치의 대상이 될 수 있습니다.

- 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성 또는 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

- 시스템 에어컨 관련: 현 점유 임차인이 이전 임차인으로부터 유상으로 인수했다고 주장하는 시스템 에어컨 관련 분쟁 가능성이 언급되어 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 사실 관계를 확인하고 필요한 조치를 취해야 합니다.

- 다수의 권리 설정: 등기부상 근저당 및 가압류 등 다수의 채무가 설정되어 있어, 경매로 인한 채무 소멸 여부 및 말소되지 않는 권리가 있는지 철저히 확인해야 합니다. (본건에서는 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 세부적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.)

- 지식산업센터 내 상가: 지식산업센터 내 상가는 일반 상가 건물에 비해 업종 제한이나 관리 규약 등이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관리 사무소 등을 통해 해당 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7.1. 종합 의견

- 본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 상가 점포입니다. 교통이 편리하고 주변에 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 지식산업센터 내 상가로서의 특성과 공부와의 차이, 시스템 에어컨 관련 분쟁 가능성 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

- 현재 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높아 낙찰 후 잔여 채무 부담 여부 및 명도 과정에서의 임차인 권리 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 다만, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8.1. 투자 포인트

- 교통 편리성: 안산역 및 버스정류장 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다.

- 지식산업센터 내 위치: 관련 산업단지 종사자 및 인근 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 영업 가능성이 있습니다.

- 시세 대비 저평가 가능성: 권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 시세 대비 저평가된 물건인지 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

9.1. 예상 입찰가 산정

- 인수 보증금: 0원

- 감정가: 468,000,000원

- 총 등기부 채권액: 843,000,000원

- 예상 입찰가는 위 정보를 바탕으로, 주변 시세, 상권 분석, 건물 상태, 명도 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 명확한 산정 근거 자료가 부족하나, 권리 분석상 인수 부담이 없고, 감정가가 비교적 합리적이라고 판단될 경우, 감정가를 기준으로 하여 입찰가를 결정할 수 있습니다. 다만, 잠재적 리스크 요인(공부상 불일치, 에어컨 분쟁 등)을 고려하여 신중하게 접근해야 하며, 명확한 현장 조사를 통해 추가적인 가치 판단이 이루어져야 합니다.

- (참고) 보증금/차임이 확인된 임차인의 경우, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않는 보증금 범위 내에서 배당받지 못하는 금액은 추가적인 명도 부담이 될 수 있습니다. 본 건에서는 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 협의 과정에서 명도 비용이 발생할 수 있음을 감안해야 합니다.

- 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 실제 점유 현황, 주변 시세 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.