나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53401 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 100-9 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

조적조 평스라브지붕 3층 건내 1층 102호로서 외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 등. 창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.2.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53401 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 100-9 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 127,000,000원

* 면적

* 토지면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

* 건물면적 (전용면적): 58.72㎡ (약 17.76평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 주식회사

* 건축물 정보

* 준공년월: 1995년 8월 9일

* 구조: 조적조 (철근콘크리트구조/조적조)

* 층수: 지하 1층, 지상 3층 (본건 1층 102호)

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2022년 12월 27일 접수된 윤진업 씨의 근저당권(을15)입니다.

* 이하 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험 주식회사 (한국토지주택공사 승계인)

* 보증금: 102,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 10월 13일

* 확정일자: 2017년 8월 30일

* 배당신고일자: 2024년 3월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 대항력을 포기하는 확약서를 2026년 2월 26일자로 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. 임차인은 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건에 등기된 내용상 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 안산시 단원구 와동 지역은 공동주택과 근린생활시설이 어우러진 주거 밀집 지역입니다.

* 와동행정복지센터가 인근에 있어 행정 편의성이 있습니다.

* 지역 내 상권은 발달되어 있으며, 주거지 특성에 맞는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에는 다양한 공동주택 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

* 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있으며, 지도 확인 결과 와동초등학교, 안산시립 단원도서관 등이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인이 대항력을 포기하였으므로 보증금 인수 위험은 없으나, 제출된 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한:

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) - 해당 제한기간은 2026년 8월 25일부로 만료되었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택으로, 감정평가액은 1억 2,700만원입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 특히 임차인이 대항력을 포기함에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 입지 면에서는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 대부분 해제되었거나 법적 효력이 만료된 상태입니다.

* 전반적으로 권리상 안전하고 추가 부담이 없는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 인수되는 권리나 임차보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리에 대한 부담이 매우 적습니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 최근 실거래가와 비교하여 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 입지: 안산시 단원구 와동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서도 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 면적(약 17.76평)의 인근 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 13일에 거래된 61.07㎡(약 18.47평) 물건이 118,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

* 임차인의 대항력 포기 및 권리상의 특별한 부담이 없는 점, 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 최근 실거래가 수준에서, 공격적으로는 감정가 이하에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 122,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.