나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53387 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 127-2 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 4층건 내 제1층 제101호(사용승인일 : 2002.05.07)로서 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

"다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 "세장형"의 토지로 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산성호중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53387 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 127-2 1층101호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 구룡동길 23)

용도: 다세대주택

건축년도: 2002년 5월 7일 (사용승인일)

감정가: 137,000,000원

토지면적: 31.44㎡ (약 9.51평)

건물면적: 62.55㎡ (약 18.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

건물구조: 철근콘크리트조

층수: 4층 건물 중 제1층 제101호

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산성호중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주거 환경은 보통입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 8일자 잠실세무서장의 압류(갑7)입니다.

이후 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권 이전: 갑4(2008.02.29), 갑5(2011.01.31), 갑6(2021.09.17)

* 압류/가압류: 갑7(잠실세무서장, 2022.03.08 - 말소기준권리), 갑8(주택도시보증공사, 2023.04.25 - 말소), 갑9(안산시, 2024.09.24 - 말소), 갑11(강서세무서장, 2026.05.13 - 말소)

* 강제경매: 갑10(이송이, 2025.09.26 - 말소)

인수되는 권리:

* 을9: 주택임차권 (권리자: 이송이, 권리금액: 155,000,000원, 말소: 인수)

* 전입일자: 2021년 9월 17일

* 확정일자: 2021년 7월 29일

* 배당신고일자: 2023년 10월 16일

* 대항력: 있음

* 물건명세서 상 특이사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.

특이사항:

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 신고되었습니다.

* 선순위 임차권: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 전세사기피해자 우선매수권: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 안산시 상록구 일동 지역은 전반적으로 주거지역으로 형성되어 있으며, 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

다세대주택 단지 또는 집합건물로서의 독립적인 상권 분석보다는 주거지 내에서의 생활 편의시설 접근성이 중요한 요소로 작용합니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거지 내 일반적인 편의시설 이용이 가능하며, "안산성호중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

* 건물 내부: 본건은 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수: 임차인 이송이 씨의 보증금 1억 5,500만원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 감정가(1억 3,700만원)보다 높은 금액이므로, 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인의 부담이 됩니다.

* 전세사기피해자 관련 우선매수권: 임차인이 전세사기 피해자로 지정될 경우, 우선매수권을 행사하여 해당 물건을 매입할 수 있습니다. 이 경우 경매 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 3,700만원입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5,500만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 매각으로 인한 낙찰가가 임차보증금 전액을 변제하기 어려운 상황입니다.

또한, 전세사기 피해자 관련 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성은 물건의 취득 가능성에 또 다른 불확실성을 더합니다.

따라서 본 물건은 높은 위험 요소를 내포하고 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 저가 매수 기회: 임차보증금 인수 부담으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 이는 인수하는 임차보증금만큼의 추가적인 손실을 감수해야 함을 의미합니다.

* 임차인과의 협상 가능성: 임차인이 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사하거나, 낙찰 이후 매수인과 보증금 인수 관련 협상을 통해 리스크를 완화할 여지가 있을 수 있습니다.

* "공유자우선매수신고"를 통해 기존 공유자가 유리한 조건으로 취득할 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 '인수되는 임차보증금'입니다.

감정가: 1억 3,700만원

인수 임차보증금: 1억 5,500만원

현재 파악된 주변 다세대주택 매매 사례를 바탕으로 전용면적 62.55㎡의 시세는 약 1억 2,800만원 수준으로 추정됩니다 (최근 매매 사례 중 2002년 준공, 73.155㎡ 면적이 1억 5,000만원에 거래된 점을 고려하여 계산).

매수인이 임차보증금 1억 5,500만원을 인수하지 않으려면, 최소 1억 5,500만원 이상으로 입찰해야 합니다.

하지만 본 건의 감정가는 1억 3,700만원이므로, 보증금 전액을 인수하지 않으려면 감정가를 초과하는 금액으로 입찰해야 하는 상황입니다.

따라서,

* 임차보증금 1억 5,500만원을 전부 인수한다고 가정할 경우:

* 보수적인 낙찰가: 감정가 수준인 1억 3,000만원 ~ 1억 4,000만원 (약 1억 3,700만원)

* 이 경우, 매수인은 1억 5,500만원의 임차보증금을 인수하므로, 실제 투자금은 약 2억 9,200만원이 됩니다. (1억 3,700만원 + 1억 5,500만원)

* 임차보증금 인수 부담을 완전히 회피하거나, 상당 부분 변제받을 수 있는 금액으로 낙찰받고자 할 경우:

* 최소 입찰가: 1억 5,500만원 이상

* 이 경우, 주변 시세 및 감정가 대비 높은 금액이 될 수 있어 위험도가 높습니다.

결론적으로, 본 물건은 인수되는 임차보증금으로 인해 현재 감정가 및 추정 시세 대비 높은 매수 부담이 발생합니다.

입찰가는 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두고, 잠재적인 손실 규모를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적인 시세 및 감정가 대비 매우 공격적인 접근이 아닌 이상, 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 선에서 입찰을 고려하되, 1억 5,500만원 이상의 보증금을 인수할 것을 각오해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.