나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42686 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 258-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "해창5리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난합니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 평탄한 토지로서, 주거용(단독주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도 상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 3 미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상입니다. - 기타: 본건 토지는 지적도상 맹지로서 북동측의 인접한 토지 등을 통하여 출입하고 있으니, 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙불록조 기와지붕 1층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

일반건축물대장 상 용도는 주택 입니다.

설비내역

급배수 및 위생설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타사항: - 이해관계인 부재 등으로 인하여 건물의 현황 등은 일반건축물대장 상 주용도 및 외관조사 등을 기준으로 하였는 바, 실제 이용상황 등이 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다. - 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 도로명주소가 "방시촌길 46-2"이나, 일반건축물대장 상에는 "방시천길 46-2" 로 상이합니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 도로명주소가 상이함[건물등기사항증명서상 '방시촌길 46-2'으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '방시천길 46-2'로 기재](감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42686 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 258-2

용도: 단독주택

감정가: 400,171,600원

토지 면적: 374.00㎡ (약 113.19평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 58.64㎡ (약 17.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택신용협동조합

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "해창5리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 현재까지 소유권 이전 및 근저당권, 압류 등의 권리가 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리인 평택신용협동조합의 근저당권(2023-08-02 접수) 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

별도로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 명시된 바 없습니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (윤선호, 임정금, 김기범)

* 근저당권 (평택신용협동조합, 말소기준권리, 채권최고액 264,000,000원)

* 압류 (평택세무서장)

* 임의경매 (평택신용협동조합)

건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (윤선호, 임정금, 김기범)

* 근저당권 (평택신용협동조합, 말소기준권리, 채권최고액 264,000,000원)

* 압류 (평택세무서장)

* 임의경매 (평택신용협동조합)

1.3. 상권분석

주변이 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 지역적인 특성을 보이며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 있습니다.

주변 편의시설 및 관공서, 의료시설 등에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주소 불일치: 건물등기사항증명서상 도로명주소는 '방시촌길 46-2'이나, 건축물대장상 주소는 '방시천길 46-2'로 상이하여 혼란이 있을 수 있습니다. 입찰 시 감정평가서를 참조하여 정확한 주소를 확인해야 합니다.

* 맹지 가능성: 지적도 상으로는 맹지로 표기되어 있으나, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있어 실제 차량 통행은 가능합니다. 다만, 도로 사용에 대한 인접 토지와의 관계 등 추가 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 해당 주택의 임대차 관계는 파악되지 않고 있습니다. 실제 거주자가 있을 경우 명도 절차에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 토지는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.).

* 가축사육제한구역: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)에 해당합니다.

* 건물 현황 불확실성: 이해관계인 부재로 인해 건물 현황 조사가 일반건축물대장상 주용도 및 외관 조사로 이루어졌으므로, 실제 이용 상황과 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면의 한적한 지역에 위치한 단독주택입니다. 374㎡의 넓은 토지 면적에 비해 건물 면적이 상대적으로 작아, 증축이나 추가 건축의 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 감정가는 약 4억원 수준이나, 주변 단독주택 시세 정보가 부족하여 정확한 가치 판단에는 추가적인 조사가 필요합니다. 도로 접근성, 주소 불일치, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 374㎡의 토지 면적은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 평택시 고덕면은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 및 처리 절차 없이 하나의 자산으로 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 400,171,600원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 '로얄팰리스'라는 다세대 주택의 매매 사례로, 본 건의 단독주택과는 물건의 성격 및 면적(전용면적 54.1775㎡)이 다소 상이합니다. 해당 다세대 주택의 매매가는 2024년 3월 11,000만원, 2025년 9월 및 11월에 9,000만원 수준으로 확인되었습니다.

이는 본 건의 감정가와 상당한 차이를 보이며, 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건의 토지 면적(374㎡)과 감정가를 고려할 때, 주변 단독주택의 실거래가나 유사 물건의 시세 조사가 더욱 중요합니다.

따라서, 보수적인 접근을 위해 감정가 대비 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 시세 분석을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

예상 입찰가 범위를 280,000,000원에서 320,000,000원 사이로 제안하며, 상세한 시장 조사 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.