나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31724 [1] 경기도 이천시 부발읍 아미리 753 아미리7차현대아파트 707동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 '아미초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 도시화가 진행 중인 근교 농경지대로서 아파트 등 주택지, 농경지, 야산 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 경강선 부발역이 소재하고 근거리에 영동고속도로 이천IC가 위치하는 등 교통사정 무난함.

건물의 구조

1999.11.29일 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 20층건 중 18층 1801호로서 외벽: 몰탈 위 페인트 마감 내벽: 볒기 및 타일 등 마감 창호: 하이샤쉬 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 보일러실 등)임.

설비내역

지하주차장, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 세대별 위생설비, 도시가스 개별 난방설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 대체로 평탄하며 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 12미터 포장도로를 통하여 단지 내 도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 자연취락지구, 특정개발진흥지구, 중로1류(접함)<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대 여부 미상임. 건축물대장상 도면으로 도시하고 평가선례, 주민탐문사항 등을 참조하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경31724 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 아미리 753, 아미리7차현대아파트 707동 18층 1801호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 43.57㎡ (약 13.18평)

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 '아미초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 도시화가 진행 중인 근교 농경지대로서 아파트 등 주택지, 농경지, 야산 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 경강선 부발역이 소재합니다.

영동고속도로 이천IC가 근거리에 위치하여 광역 교통망 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건축물 사용승인일은 1999년 11월 29일입니다.

구조는 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 20층 건물 중 18층 1801호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 하이샤쉬 창호로 이루어져 있습니다.

내부 이용상태는 아파트로서 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 설비 내역

지하주차장, 승강기 설비, 화재탐지 및 소화 설비, 세대별 위생 설비, 도시가스 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형으로 대체로 평탄하며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 12미터 포장도로를 통하여 단지 내 도로와 연결되어 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 자연취락지구, 특정개발진흥지구에 해당합니다.

또한, 중로1류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 법규에 의한 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

말소기준권리는 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(2022.02.11. 접수, 79,750,000원)입니다.

강제경매 개시결정 등기(2025.09.23. 접수, 수원지방법원 여주지원 2025타경31724)는 매각으로 말소됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-30

확정일자: 2020-11-27

대항력: 있음

물건명세서 상, 해당 임차권등기(을6, 2025.01.10. 접수, 260,000,000원)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 (임대차보증금 260,000,000원)

본 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금 중 일부 또는 전부를 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주변환경

본건이 소재한 이천시 부발읍 아미리 지역은 경강선 부발역을 중심으로 점차 도시화가 진행되고 있는 지역입니다.

아미초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지가 밀집해 있는 주거지역과 농경지, 야산 등이 혼재하는 환경입니다.

인근에 산업단지나 공장 지대가 일부 분포하고 있어, 생활 환경에 따라 민감할 수 있습니다. (주변 지도 검색 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 동측 및 북동측 방향으로 소규모 공장지대 및 산업 관련 시설이 위치하고 있어 생활 소음이나 환경적인 부분에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 아미7차현대아파트

주소: 경기도 이천시 부발읍 아미리 753

준공년월: 1999년 11월 29일

총 세대수: 708세대

총 동수: 7개동

최고층/최저층: 20층 / 1층

주차대수: 총 510대 (지하 18대, 지상 12대 - 정보 상이함, 실제 주차 가능 대수 확인 필요)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

교육시설: 아미초등학교가 인근에 위치합니다.

교통시설: 경강선 부발역, 버스정류장, 영동고속도로 이천IC가 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 아파트 단지 내 및 인근 상권 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 일정 부분을 초과하는 금액을 추가로 부담할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 노후화

건축물 사용승인일이 1999년으로, 약 27년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

다양한 도시계획 및 환경 관련 법규에 의한 토지 이용 제한 사항이 다수 존재하여 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경강선 부발역을 이용할 수 있는 역세권 아파트로서, 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 취득 비용이 상당할 수 있습니다. 입찰 전 임차인의 배당 예정액을 면밀히 파악하고, 예상 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 아파트의 잠재력

경강선 부발역 인근에 위치하여 향후 교통망 확충 및 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 실거주 적합성

전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)으로 방 3개 등을 갖춘 일반적인 아파트 구조로, 실수요자에게 선호도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 동일 면적(84.99㎡)의 거래 사례가 2026년 7월 15일에 245,000,000원에 있었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 300,000,000원이나, 최근 시세는 245,000,000원으로 파악됩니다.

주요 리스크 요인인 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원은 현재 시장 시세(245,000,000원)보다 높은 금액입니다. 이는 임차인이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 금액이 상당할 수 있음을 시사합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

시세 수준과 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

단, 임차인의 실제 배당 예상액 및 법원 배당표를 반드시 확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.