나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1779 [1] 경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 3층336호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 남동측 인근에 위치하는 "오산파크스퀘어" 내 336호 및 358호로서 주위는 노선상가지대로서 구분상가, 영화관, 음식점, 오피스텔, 후면 아파트단지, 생활형숙박시설 등으로 이루어져 있습니다

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 오산역이 위치하여 대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 336호 외1 로서 (사용승인일자 : 2008.07.02) 외벽 : 복합판넬마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)

설비내역

본 건물은 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 소방설비등 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 판매시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m ~ 35m)(주간선도로)(저촉), 소로3류(폭 8m미만)(국지도로)(접함), 중로1류(폭 20m ~ 25m)(주간선도로)(접함), 가축사육 제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역.

공부와의 차이

등기부상 용도가 판매시설이나 현황은 "오피스텔"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다. - 본건의 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가 전례 등을 참조하였으며 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

등기부상 용도가 판매시설이나 현황은 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1779 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 오산시 원동 841, 오산파크스퀘어 3층 336호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 100,000,000원이며, 토지 면적은 32.54㎡ (약 9.8평)이고 토지 지분은 32.54㎡ (약 9.8평)입니다.

건물 면적은 32.87㎡ (약 9.9평)이고 건물 지분은 32.87㎡ (약 9.9평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 하OOO (하나은행)이며, 공동 담보 물건입니다.

2. 입지조건

본 건물이 위치한 오산파크스퀘어는 경기도 오산시 오산동 소재 "오산역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 노선상가지대로서 구분상가, 영화관, 음식점, 오피스텔, 아파트 단지, 생활형 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 1호선 전철 오산역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

건물은 북측, 서측 및 남측으로 3면이 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 을4 (2016-08-29, 하나은행 근저당 금120,000,000원)보다 늦게 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 570,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상인 점과 함께, 현재 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

오산역 역세권에 위치한 노선상가지대로, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

주변에 영화관, 음식점 등 편의시설이 다수 위치하며, 인근 아파트 단지 및 생활형 숙박시설 등으로 인해 잠재적인 수요층을 확보하고 있습니다.

상업 시설과 업무 시설(오피스텔)이 복합적으로 이용되고 있어 활발한 유동인구 및 상업 활동이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 오산역이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 오산역 상권 내 영화관, 음식점, 쇼핑 시설 등을 이용하기 편리합니다. 이마트가 차량 1분 거리에 위치해 있다는 정보도 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 아파트 단지가 위치하고 있어 배후 주거 수요가 있습니다. 맑은터 공원(과거 하수처리장, 쓰레기 매립장 개조)이 개장되어 시민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 등기부상 용도는 판매시설이나, 실제 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 추후 재산권 행사 또는 건물 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 정확한 임차인 현황 및 보증금, 월세 등의 정보가 확인되지 않아, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인의 어려움: 폐문 부재로 인해 감정평가서 상 내부 구조 및 이용 현황은 외부 관찰, 건축물대장, 감정평가 전례 등을 참조하였으므로, 실제와 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 지상권 존재 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요:'라고 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용과 가치에 미치는 영향을 별도 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 조사된 정보에 따르면 오산시에는 하수처리장, 쓰레기 매립장 등을 개조하여 만든 '맑은터 공원'이 존재하나, 이는 혐오시설을 친환경적으로 개선한 사례이며, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 초역세권에 위치하여 교통 및 상권의 이점을 갖춘 오피스텔입니다. 감정가는 1억원이며, 건물 면적은 약 9.9평입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 임대 관계 미상 등은 명확한 확인 및 주의가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 역세권 입지: 탁월한 교통 접근성과 주변 상업시설의 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 역세권 개발 가능성: 오산역 주변 개발 계획 및 도시 활성화 정책에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 32.87㎡의 전용면적은 1인 가구나 소규모 사업체에 적합하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 100,000,000원입니다.

제공된 정보와 부동산 매물 사이트들을 분석한 결과, 오산 파크스퀘어 내 유사 면적(전용 20.78㎡) 오피스텔의 월세가 5,500만원(22.04.11 기준)에 나와 있었으나, 이는 매매가가 아닌 임대 가액으로 보입니다. 또한, 다른 오피스텔 사례들을 종합적으로 고려할 때, 해당 면적대의 오피스텔 매매 시세는 대략 7,000만원 ~ 9,500만원 수준으로 파악됩니다.

입찰가 산정 시에는 감정가, 최근 시세, 물건의 특이사항(용도 불일치, 임대 관계 미상 등), 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 시세 및 잠재적 리스크를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 100,000,000원을 기준으로 하되, 권리상 인수사항은 없으나 현황 파악의 어려움 및 용도 불일치 리스크를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 80,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

정확한 시세 조사를 위해 현장 방문을 통한 실사 및 주변 공인중개사 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.