나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58133 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "칠보초등학교" 북서측 근거리에 위치하며 주위는 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 휴흥업소, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 4층 405호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

복층형 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설, 제1,2종근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로3류 및 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉 진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.04.18일 수원지방법원의 임차권등기명령(2023카임20502)으 로 2023.05.12일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 대항력포기 확약서가 2026. 7. 20.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경58133 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

토지지분: 7.4022㎡ (약 2.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.74㎡ (약 9.91평)

건물지분: 32.7412㎡ (약 9.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 중 4층 405호

주요 용도: 업무시설 (오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설

사용승인일: 2020년 5월 15일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3번지 커낼파크 4층 405호에 소재함.

주위는 오피스텔, 소매점포, 음식점, 위락시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역임.

본건은 "칠보초등학교" 북서측 근거리에 위치함.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본건은 주위로 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m)와 접함.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)으로 지정되어 있음.

또한, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 대상자는 외국인 등이며 대상 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중임.

등기부등본 상 선순위 주택임차권(이한태)이 존재하며, 이는 말소기준권리(압류)보다 앞서 있음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 178,810,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 4월 2일

확정일자: 2021년 2월 26일

배당신고일자: 2023년 5월 12일

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 시흥세무서장 압류 (2022년 2월 4일 접수)

등기부등본 상 주택임차권(을1, 2023년 5월 12일 접수)은 매각으로 인해 원칙적으로 소멸해야 하나, '말소: 인수'로 표기되어 있음.

3.4. 특이사항 및 주의사항

신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권은 동일함.

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 확약서가 2026년 7월 20일 제출되었음.

이에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 금곡동 지역은 오피스텔, 소매점포, 음식점, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역임.

주변에 칠보초등학교가 근거리에 위치함.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(커낼파크) 내 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 다음과 같음.

2026년 7월 24일: 180,000,000원 (36.88㎡, 7층, 직거래)

2026년 5월 8일: 150,000,000원 (36.88㎡, 9층, 중개거래)

4.3. 시세 분석 및 적정 가치

본건 건물의 전용면적은 32.74㎡ (약 9.91평)임.

제공된 JSON의 최근 실거래 사례(36.88㎡)를 기준으로 면적당 시세를 추정하면 다음과 같음.

- 180,000,000원 / 36.88㎡ ≈ 4,880,000원/㎡

- 150,000,000원 / 36.88㎡ ≈ 4,067,000원/㎡

이를 본건의 전용면적 32.74㎡에 적용 시, 예상 시세 범위는 약 1억 3천 3백만원에서 1억 6천만원 사이로 추정됨.

최근 실거래가 및 KB시세 정보에 따르면, 유사 면적(전용 32.74m²)의 매물 평균가가 1억 6,629만원으로 제시된 점도 참고할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 오피스텔, 소매점포, 음식점, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

아파트 단지가 인근에 위치하여 주거 환경을 갖추고 있음.

5.2. 교육 시설

칠보초등학교가 북서측 근거리에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

선순위 임차인이 존재하며 대항력이 있었으나, 신청채권자의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 임대차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 이는 주요 리스크 해소 요인임.

6.2. 기타 리스크

본 건은 토지거래계약 허가구역에 해당하나, 오피스텔 매매에는 직접적인 영향이 없을 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

수원시 권선구 금곡동에 위치한 본 오피스텔은 주변에 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있음.

교통, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 칠보초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있음.

권리관계상 선순위 임차인이 존재했으나, 법률적 절차를 통해 매수인의 임차보증금 인수 부담은 해소된 상태임.

최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 감정가(1억 8천만원) 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 및 추정 시세 범위를 고려할 때, 감정가 대비 저가 매수 가능성이 있음.

임차인 관련 법적 인수 부담이 해소되어 권리관계가 명확함.

오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 지역으로, 안정적인 임대 수익 확보와 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 임대차보증금이 0원이므로, 감정가 180,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 및 시세 분석 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

최근 실거래가 및 추정 시세 범위는 약 1억 3천 3백만원에서 1억 6천만원으로 분석됨.

보다 안정적인 낙찰을 위해서는 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.