나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1773 [1] 경기도 화성시 송산면 육일리 281-21 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 육일리 소재 "육일1리마을회관" 남측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모공장, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

기호(1,3~5,7,8,9) : 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨. 기호(6,10,11) : 본건이 도로로 이용중임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로서, '주거용 건부지' 상태임. 기호(3~5) : 3필 일단의 부정형 평지로서, '건물 신축중' 상태임. 기호(6,10,11) : 사다리형 평지로서, '도로 등' 상태임. 기호(7) : 부정형 평지로서, '잡종지' 상태임. 기호(8) : 사다리형 평지로서, '건물 신축중' 상태임. 기호(9) : 사다리형 평지로서, 건축허가지 상태로 조사되었음.

인접 도로상태

기호(1,3,4,5,7,8) : 본건 북측으로 폭 약6m내외 포장도로에 접함. 기호(9) : 본건 서측으로 폭 약6m내외 포장도로에 접함. 기호(6,10,11) : 본건이 도로 등으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(4) : 생산관리지역, 성장관리계획구역(산업관리) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(7) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(8) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(9) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(10) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(11) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

제시목록 외의 물건

별첨 '지적도', '사진용지' 및 '건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로서 (사용승인일 : 2006.06.21) 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(2) : '다가구주택'으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도', '사진용지' 및 '건물개황도" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.본건 건물의 내부구조는 일반건축물대장도면 및 표준적인 이용상황 등으로 조사하였으며, 소유자 등의 부재로 내부확인이 어려운 상황으로서 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 2026. 3. 19.자 목록7 을구 순위번호2 접수2021.4.13. 제75624호 지상권설정 말소동의서 제출함
3. 목록1 지상 컨테이너 2동 매각에서 제외함
4. 목록2(건물)는 등기사항증명서 및 일반건축물 대장상 육일리 281-7 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 현황 281-21번지(목록1) 지상에 소재하는 것으로 조사되었으므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1773 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산면 육일리 281-21

용도: 다가구주택

감정가: 992,672,200원

토지면적: 897.00㎡ (약 271.49평)

토지지분: 833.5㎡ (약 252.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 327.69㎡ (약 99.13평)

건물지분: 327.69㎡ (약 99.13평)

건물 제시외면적: 116.77㎡ (약 35.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김순희

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 지분매각

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 화성시 송산면 육일리 소재 "육일1리마을회관" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 이는 대규모 개발이 진행 중인 송산그린시티의 인근 지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 일부 토지(기호 6,10,11)는 도로로 이용 중입니다.

* 토지 이용 및 형태: 토지 대부분은 주거용 건부지 또는 건축 중인 상태로, 일부는 도로 등으로 이용되고 있습니다. 토지들은 부정형 또는 사다리형의 평지로 이루어져 있습니다.

* 도로 상태: 본 건의 북측 및 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 주로 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리, 중점관리/정온), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 건축 시 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 14일 접수된 오산새마을금고 근저당권 (을1/을5/을7) 채권 최고액 957,600,000원입니다.

말소예정 권리:

* 근저당권: 오산새마을금고 (채권최고액 957,600,000원)

* 근저당권: 오산새마을금고 (채권최고액 60,000,000원)

* 근저당권: 송기환 (채권최고액 75,000,000원)

* 강제경매: 김순희 (224,109,589원)

* 가압류: 현대캐피탈 (29,692,033원)

* 가압류: 법무법인 오늘 (21,945,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 지상권: 오산새마을금고 (2021년 4월 13일 접수, 존속기간 30년). 물건명세서상 '인수'로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 이준한: 전입일자 2020년 3월 30일. 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 박수창: 전입일자 2022년 6월 29일. 대항력 없음. 보증금 및 차임 0원.

총 등기부채권 금액 (참고):

토지 등기부채권 총액: 1,092,600,000원

건물 등기부채권 총액: 1,144,237,033원

1.3. 상권분석

상권분석

본 물건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택과 더불어 중소규모 공장, 농경지 및 임야가 혼재된 지역 특성을 보입니다. 이는 현재는 주거 및 일부 산업 시설이 혼재되어 있으나, 인근에 대규모 개발이 진행 중인 송산그린시티가 위치하여 향후 주거 및 상업 기능이 강화될 잠재력을 가지고 있습니다. 현재로서는 전형적인 전원주택 또는 소규모 주택 밀집 지역의 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 소재할 수 있으며, 송산그린시티 개발 계획에 따라 교육 인프라가 확충될 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 지역 내 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 정확한 편의시설의 위치 및 종류는 현장 확인이 필요합니다.

* 교통: 차량 이용 시 송산마도 IC 등을 통해 광역 교통망 접근이 가능합니다. 주변 도로망은 점진적으로 개선될 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보와 주변 개발 계획상, 인근에 특별한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 개발 과정에서 발생할 수 있는 시설에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건물 위치 불일치: 본 건 건물(목록2)은 등기사항증명서 및 일반건축물대장상 육일리 281-7 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 281-21번지(목록1) 지상에 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 입찰 시 반드시 확인 및 주의해야 할 중요한 사항입니다.

* 인수되는 지상권: 오산새마을금고의 지상권 설정(2021.04.13.자, 30년 존속)이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 이는 물건의 활용 및 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이준한 임차인은 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력이 있어 인수 후에도 임대차 관계를 유지해야 할 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 목록1 지상 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 건물 내부 구조 및 임대 관계 확인이 어려우므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 외국인 등 특정 대상의 주택 건축 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면 육일리에 위치한 다가구주택으로, 송산그린시티 개발과 연계된 잠재적 가치를 지닌 지역에 소재합니다. 하지만 건물 주소 불일치, 인수되는 지상권, 대항력 있는 임차인 등 다수의 법적, 물리적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 건물 위치 불일치 문제는 현장 확인 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 하며, 인수되는 지상권은 물건의 실질적 가치 평가 및 활용 계획 수립에 중대한 영향을 미칩니다. 또한, 제시외 컨테이너 제외 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 미래 가치: 송산그린시티 개발 계획의 일부 지역에 편입될 가능성이 있어, 장기적인 관점에서 지역 발전 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지 활용성: 계획관리지역에 속한 토지는 향후 개발 행위에 대한 유연성을 가질 수 있습니다.

* 다가구주택: 정상적인 임대 수익 창출이 가능하다는 점에서 기본적인 매력은 있습니다.

* 위험 관리 시의 잠재 수익: 상기 언급된 모든 리스크를 정확히 파악하고, 이를 효과적으로 관리 및 해결할 수 있다면, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득하여 수익을 창출할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 대상 물건의 실제 시장 가치 및 유사 물건 거래 사례 분석

* 인수해야 하는 지상권 및 임차인의 권리 분석 결과 반영

* 건물 위치 불일치 문제 해결을 위한 예상 비용 산정

* 권리 분석 결과에 따른 총 부담금액 (낙찰가 + 인수 부담액)

* 투자자의 수익률 목표 및 리스크 감수 수준

상기 분석된 여러 위험 요소를 고려할 때, 감정평가액(992,672,200원)보다는 현저히 낮은 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있으며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 기반으로 투자 가치를 면밀히 재평가한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.