나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58056 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 541-2 105동 지1,1층103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비결감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 " 용인한빛중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 접근도 무난하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제지1,1층 제103호로서 (사용승인일 2022.03.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임. (건축물도면 상)

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 등

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경58056 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 541-2 105동 지1,1층103호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축물 사용승인일: 2022년 3월 10일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 87.61㎡ (약 26.5평)

건물면적: 44.48㎡ (약 13.5평)

감정가: 649,000,000원

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

공동담보: 본건은 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "용인한빛중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 말소되는 권리

을구 4번 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 528,000,000원)이 말소기준권리이며, 이를 포함한 모든 후순위 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.3. 임차인 현황

임차인: 문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 11월 4일

대항력: 없음

주의: 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 633,319,019원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 동일한 단지 또는 인근 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 주택은 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

* 최근 2026년 1월, 인근 동천동 542-1번지 소재 벨몽테(2019년 준공)의 58.82㎡(전용면적) 주택이 5억 5,500만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보] 이를 현재 본건 면적(44.48㎡)으로 환산 시 약 4억 1,970만원 수준입니다.

* 또한, 2026년 6월, 동일한 벨몽테(2019년 준공)의 71.73㎡(전용면적) 주택이 5억 7,000만원에 거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보] 이를 본건 면적(44.48㎡)으로 환산 시 약 3억 5,470만원 수준입니다.

* 다른 인근 단지인 이스트빌(2017년 준공)의 54.75㎡ 주택은 2026년 1월 2억 원에 거래된 사례도 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보] 이는 본건 면적으로 환산 시 약 1억 6,240만원 수준입니다. (다만, 본건과 동/건물 특성이 다르며, 지역이 인접하나 약간의 차이가 있을 수 있습니다.)

본건의 감정가는 6억 4,900만원으로, 인근 유사 면적 주택의 시세 환산가(약 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 최근 거래된 벨몽테의 면적당 가격(약 794만원 ~ 943만원/㎡)을 적용할 경우, 본건(44.48㎡)의 적정 시세는 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원 수준으로 추정됩니다. 본건 건물은 2022년 3월에 사용 승인되어 신축에 가깝다는 점을 고려할 때, 감정가가 시장 가격과 괴리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 주거 지역에 위치하여 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 학교 및 시설

용인한빛중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 혐오시설 등 특별히 부정적인 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없습니다.

6.2. 시세와의 괴리

본건의 감정가(6억 4,900만원)가 주변 시세(추정가 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원) 대비 현저히 높은 편입니다. 입찰 시 감정가에 근접하여 응찰할 경우 시세 차익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 (정보 미확인 사항)

본건은 공동담보로 진행되고 있어, 관련 권리 분석을 추가로 진행할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 용인시 수지구 동천동의 주거지 내에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 또한, 임차인이 대항력이 없고 보증금이 없어 권리 분석상 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 현저히 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다. 인근 유사 부동산의 실제 거래가를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하여 무리한 응찰은 피해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2022년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없습니다.

* 주변 편의시설 및 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 적정가 이하로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6억 4,900만원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 3억 5천만원에서 4억 2천만원 사이로 추정됩니다.

신축 프리미엄과 잠재적 가치를 고려하되, 감정가와의 큰 괴리를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 4억 2천만원에서 4억 7천만원 수준에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 제한적 정보와 시장 분석을 토대로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.