나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58059 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 5층512호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설,업무시설 등으로 이루어진 지대로서 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제512호로서, 외 벽: 석재 붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)(방, 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전 제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대주택),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20) (대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58059 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴 하임 5층 512호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.10㎡ (약 2.15평)

건물면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

건물지분: 18.40㎡ (약 5.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물 정보:

건물명: 센트럴 하임

준공연도: 2019년

총 층수: 12층

해당 층: 5층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 이루어진 지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태: 본건 북측 및 동측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 "주상용 건부지"로 이용 중에 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 14일자 인천광역시 압류 (갑4)

주요 권리 내역:

을1: 주택임차권 (여 , 보증금 160,000,000원) - 전입 2021-12-15, 확정 2021-12-23. (등기부상 말소 상태)

갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 173,048,050원) - 사건번호 2025타경58059, 본 경매 사건에 해당.

기타 압류 및 가압류 다수 존재하나, 모두 말소기준권리(갑4)에 의해 소멸될 예정임.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(여 )

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-15

확정일자: 2021-12-23

배당신고일자: 2024-01-15

대항력: 없음 (확인됨)

비고: 임차인으로 등재된 여 는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인으로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였음. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 "0원"임.

등기부 채권 총액: 162,612,400원

1.3. 상권분석

위치적 이점: 수원시청 인근 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 유동인구가 많고, 관련 행정 및 편의시설 접근성이 우수함.

주변 시세 (참고):

인근 유사 면적(약 17.59㎡, 5.32평) 도시형생활주택 "I'MHOME"(인계동 1036-9)의 2025년 12월 24일 매매가 72,000,000원 (평당 약 409만원)

인근 "인계파크빌"(인계동 359-4) 전용면적 71.18㎡(약 21.5평)의 2026년 7월 1일 매매가 290,000,000원 (평당 약 407만원)

분석: 제공된 주변 매매 정보를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(18.40㎡)의 소형 도시형생활주택의 실거래가는 평당 약 400만원 내외로 추정됨. 이를 바탕으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 75,000,000원 내외로 판단되나, 감정가는 155,000,000원으로 상당한 격차가 존재함.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 라멘조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제5층 제512호임. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용 상태: 도시형생활주택(원룸형)으로 방, 주방, 욕실 등으로 이용 중에 있음.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 시설 및 승강기 설비가 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 격차: 감정평가액(155,000,000원)과 유사 면적 실거래가(약 72,000,000원 ~ 75,000,000원) 간 상당한 괴리가 존재하므로, 고가 낙찰 시 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있음.

토지 이용계획 및 제한상태:

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전 제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대주택 대상) 및 (아파트 대상/허가지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인한 개발 및 이용 제한이 존재함.

혐오시설: 주변 반경 1km 이내 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시청 인근의 편리한 입지에 위치한 신축(2019년 준공) 도시형생활주택임.

가장 큰 장점은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 "0원"이라는 점임. 이는 권리 분석상의 큰 부담을 해소시켜 줌.

다만, 감정평가액이 유사 면적 실거래가보다 현저히 높아, 고가 낙찰 시 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 점은 가장 유의해야 할 부분임.

다양한 토지이용계획 상의 제한사항도 고려할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

인수되는 보증금 없음 (0원): 임차인 관련 금전적 부담 완전 해소.

도심 역세권 입지: 수원시청 인근으로 행정, 상업, 교통 인프라 집중.

최신 건축물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원이나, 제공된 유사 물건의 실거래가 분석 결과 시장 가치는 약 72,000,000원에서 75,000,000원 수준으로 추정됨.

매수인이 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰가 외 추가적인 금전적 부담은 없음.

상기 시장 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 90,000,000원을 최적의 입찰 희망가로 제시함. (본 가격은 실제 경매 진행 상황 및 타 응찰자의 행태에 따라 낙찰 가능 여부가 달라질 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.