나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34573 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 163-15 부천테크노월드 4층404호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "부천대우테크노파크" 서측 인근에 위치하며, 주 위 일대는 동류형의 아파트형공장 및 중.소규모의 각종 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있으며 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물내 제4층 제404호로서, (사용승인 : 2004.08.09) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트형공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 화물용승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 3필 일단의 정방형 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 으로 폭 약15m, 서측 및 북측으로 폭 약8m, 6m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-도당동 163-15 :일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-244호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미 만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표 면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) -도당동 163-16 :일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-244호선)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공 표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) -도당동 163-24 :일반공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가 축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구 역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

아파트형 공장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34573 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 163-15 부천테크노월드 4층404호

* 용도: 공장 (아파트형 공장), 제1종 근린생활시설 (건축물대장상 복합 용도)

* 감정가: 718,000,000원

* 토지면적: 142.16㎡ (약 42.99평)

* 토지지분: 142.16㎡ (약 42.99평)

* 건물면적: 359.00㎡ (약 108.61평)

* 건물지분: 359㎡ (약 108.61평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOO (중소기업은행 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "부천대우테크노파크" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 아파트형공장 및 중.소규모의 각종 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통임.

* 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 15m, 서측 및 북측으로 폭 약 8m, 6m 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 주요 권리사항:

* 2004-08-23: 소유권보존 (삼아공업주식회사)

* 2007-07-27: 소유권이전 (장경자)

* 2017-08-14: 근저당 (중소기업은행, 540,000,000원)

* 2022-10-25: 가압류 (기술보증기금, 63,750,000원)

* 2023-01-05: 압류 (부천세무서장)

* 2024-02-05: 가압류 (롯데카드, 16,689,472원)

* 2024-03-25: 압류 (부천시)

* 2024-04-02: 가압류 (주식회사케이비국민카드, 19,342,779원)

* 2025-02-24: 가압류 (신용보증기금, 13,177,590원)

* 2025-09-24: 임의경매 (중소기업은행, 505,933,541원) - 본건 경매 개시 결정 채권자.

* 등기부채권 총액: 652,959,841원

* 말소기준권리: 2017-08-14 근저당 (중소기업은행)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상임.

* 임차인 관련 주의사항: 임대 관계가 미상인 관계로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으니, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 점유 관계를 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 경기도 부천시 원미구 도당동 일대는 동류형의 아파트형 공장과 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재된 공장지대입니다.

* 업종 특성: 본 물건은 아파트형 공장 및 제1종 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도를 가지고 있어, 해당 지역의 산업 특성과 부합하며 업종 전환이나 신규 사업 진입 시 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 물류 이동 및 직원 출퇴근에 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본 물건지 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설 (혐오시설 검색): 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장지대의 특성상 산업 활동에 따른 소음이나 공해 등 환경적인 요인은 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등 토지거래허가구역에 해당합니다. 이 구역은 특정 토지(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래 시 외국인에 대한 허가를 요구할 수 있습니다. 현재 공장 용도로 이용 중임을 감안할 때 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 추후 용도 변경 시에는 고려가 필요할 수 있습니다.

* 지역 규제: 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 속해 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 임대차 관련 불확실성: "임대관계는 미상임"으로 표기되어 있어, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있는지 사전 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 아파트형 공장으로, 공장지대의 특성과 양호한 교통 접근성을 갖춘 산업 활동에 적합한 물건입니다. 다수의 권리 관계가 존재하나, 임의경매 사건으로 말소기준권리 이후의 권리들은 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 과밀억제권역 해당 등의 지역적 규제와 임대차 관계의 불확실성은 매수인이 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인을 감안하더라도, 지역 산업 환경 및 활용 용이성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 산업 기반: 부천시는 제조업 기반이 탄탄한 지역으로, 본 물건과 같이 공장 및 아파트형 공장 밀집 지역은 산업 클러스터 효과를 기대할 수 있습니다.

* 즉시 활용 가능성: 아파트형 공장 및 제1종 근린생활시설로 활용 가능한 복합 용도를 갖추고 있어, 매수 후 즉시 공장, 작업장, 사무실 등으로 활용이 용이합니다.

* 관리 용이성 (예상): 인수 보증금이 없고 임대 관계가 미상이라 명도 협상이 원활하게 진행된다면, 추가적인 자금 부담 없이 건물을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 부천시의 도시 계획 및 개발 동향에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 718,000,000원

* 고려사항:

* 인수 보증금: 0원

* 임대차 관계: 미상으로, 명도 비용 및 시간 발생 가능성 있음.

* 지역 규제: 토지거래허가구역, 과밀억제권역 등.

* 시장 상황: 유사 물건 낙찰가율, 해당 지역 공장 수요 등을 종합적으로 고려해야 함.

* 추정 입찰가: 574,400,000원 (감정가의 약 80%)

* 산정 근거: 본 물건은 여러 권리 관계와 임대차 관계의 불확실성이라는 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 및 과밀억제권역 등의 지역적 제약도 고려되었습니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가의 80% 수준인 약 574,400,000원을 합리적인 입찰가로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.