나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34547 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 605-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡본동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하 며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구 역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

제시목록 외의 물건

후면 지적개황도 및 건물개황도, 사진참조.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다. 2. 기타 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘부럭조 세멘기와지붕 1층 건물(사용승인일자:1974.01.01.)로서, 벽체 : 페인트마감 등, 내부 : 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호 : 목재 및 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후면 지적개황도 및 건물개황도, 사진참조.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다. 2. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34547 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 605-6

* 용도: 단독주택

* 감정가: 399,043,290원

* 토지면적: 106.80㎡ (약 32.30평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 52.89㎡ (약 16.00평)

* 건물 제시외면적: 1.50㎡ (약 0.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 코OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, "심곡본동 행정복지센터" 남서측 인근입니다.

* 주위 환경은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

* 토지는 인접토지와 등고평탄한 세장형이며, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 20일자 코리아자산관리대부주식회사의 근저당권입니다.

* 본 경매로 인해 을1 근저당권 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 등기부등본 상 을1 근저당권(코리아자산관리대부주식회사, 104,000,000원)이 말소기준권리이며, 이에 선순위 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권 총액은 토지 195,000,000원, 건물 200,000,000원으로 총 395,000,000원입니다. 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 장형국:

* 전입일자: 2022-11-01

* 보증금/차임: 0원 / 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2022.11.01)가 말소기준권리(2023.02.20.)보다 선순위에 해당하여 인수될 가능성이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 법적 판단 및 잠재적 부담 발생 가능성에 대해 유의해야 합니다.

* 주식회사펀딩119:

* 보증금: 5,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 경매 절차를 통해 배당 또는 말소됩니다. 인수 보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 제공된 주변 실거래가 정보는 대부분 다세대주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 최근(2025년 12월) 거래된 다세대주택들의 전용면적 기준 시세는 약 330만원/㎡ ~ 589만원/㎡ (약 1,095만원/평 ~ 1,948만원/평) 수준입니다.

* 본건의 감정가는 토지 약 32.30평, 건물 약 16.00평을 합산한 총 면적 약 48.30평에 대해 399,043,290원으로, 평당 약 826만원 수준입니다.

* 이는 주변 다세대 주택의 실거래가 대비 다소 낮은 수준으로, 토지 가치가 높게 평가되었거나 단독주택이라는 점을 고려해야 합니다.

* 본건의 건물이 1974년 준공으로 노후화되었음을 감안할 때, 토지 지분이 핵심 가치로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주위는 주거 지역으로, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 정확한 유무는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 장형국 임차인의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 법리적 해석에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (인수 보증금 합계: 0원 명시)

* 건물 노후도: 1974년 준공으로 건물 상태가 노후화되어 있어, 리모델링 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(1.50㎡)이 매각에 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 단독주택으로, 노후된 건물과 넓은 토지 지분을 가지고 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 토지 가치에 대한 높은 평가로 추정됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 평당 감정가: 주변 다세대 주택 시세와 비교 시 토지 가치 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 토지 지분 확보: 넓은 토지 지분으로 향후 개발 또는 증축 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 399,043,290원

* 등기부채권 총액: 약 395,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (공식 합계 기준)

* 주요 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 (장형국)의 보증금/차임 0원 상태에서의 법적 인수 여부 (잠재적 위험)

* 토지거래허가구역으로 인한 취득 절차 및 추가 비용 발생 가능성

* 노후 건물 리모델링/재건축 비용

* 주변 시세 대비 감정가의 상대적 위치

* 주변 다세대 주택 실거래가를 감안할 때, 본건 단독주택의 평당 감정가는 약 826만원 수준입니다. 만약 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 없다고 가정하고, 토지 거래 허가 및 건물 리모델링 비용을 고려한다면, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성을 감안하여 감정가의 80%를 최저선으로, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 90%까지 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위: 약 319,000,000원 ~ 359,000,000원

* 최종 예상 입찰가: 감정가의 85% 수준인 약 339,000,000원을 권장하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 가능성, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.