나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34558 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 372-6 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층 건물내 5층502호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2001.12.05)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 3m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34558 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 372-6 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

토지 면적: 19.57㎡ (약 5.92평)

건물 면적: 45.54㎡ (약 13.78평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

주의사항: (해당 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 3.건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 콘크리트 슬라브 지붕의 5층 건물 중 5층 502호입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

사용승인일은 2001년 12월 5일입니다.

1.2. 4.토지 및 인접 도로

토지는 장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

건물 남서측으로 노폭 3m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소 기준 권리

본건의 말소 기준 권리는 2022년 11월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 778,000,000원)입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

을구 순위 3번 주택임차권(한국토지주택공사, 임차금액 120,000,000원)이 존재하나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 3.기타 권리

소유권 보존, 이전 등기 및 기타 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소 기준 권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액 합계는 898,000,000원입니다.

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-30

* 확정일자: 2019-08-09

* 비고: 대항력 없음. (본건은 매각으로 소멸 예정)

1.4. 상권분석 및 시세 분석

1.4. 1.주변 시세 동향

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 71.1㎡ 면적의 현대빌리지7차(2000년식)가 18,000만원에 거래되었습니다. (약 253만원/㎡)

* 2026년 4월, 71.28㎡ 면적의 삼성퍼스터빌(2001년식)이 23,500만원에 거래되었습니다. (약 329만원/㎡)

* 2026년 7월, 64.955㎡ 면적의 한양리버파크빌(2019년식)이 28,800만원에 거래되었습니다. (약 443만원/㎡)

1.4. 2.본건과의 비교 분석

본건은 2001년에 건축된 다세대주택으로, 건물 연식이 유사한 현대빌리지7차 및 삼성퍼스터빌의 면적 대비 가격 추이를 참고할 수 있습니다.

본건의 감정가는 128,000,000원이며, 면적은 45.54㎡입니다. 이는 약 281만원/㎡에 해당합니다.

이 가격은 최근 거래된 유사 연식 건물의 단위 면적당 가격 범위(약 253만원/㎡ ~ 329만원/㎡) 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최신 건축된 한양리버파크빌의 경우, 연식의 차이로 인해 시세가 높게 형성되어 있으므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1.편의시설 및 교육 환경

단지 북동측에 부천대학교가 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

주변 지역에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 2.주변 환경

주거 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (일반적인 지도 검색 결과 기준)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재 날짜(2026년 7월 11일) 기준 해당 기간 내에 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.SGI 인수조건 변경

"SGI 인수조건 변경"에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 부분은 명확히 소멸 예정으로 파악되었습니다.

1.6. 3.기타 미확인 사항

건축물 현황에 명시되지 않은 별도의 임대차 관계가 존재할 가능성은 배제할 수 없으나, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천대학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있습니다.

감정가는 128,000,000원으로, 유사 연식 및 면적의 최근 거래 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금이나 부담스러운 권리는 없습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 취득 시 허가 절차에 대한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

부천대학교 인근에 위치하여 향후 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

최근 거래된 시세를 고려할 때, 합리적인 감정가로 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 114,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 추정됩니다.

특히, 감정가는 유사 연식의 다세대주택 시세 범위 내에 있으며, 인수되는 권리가 없는 점을 고려합니다.

토지거래허가구역이라는 점과 향후 시장 상황 변동성을 감안하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 수준인 128,000,000원에서 135,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 시에는 해당 지역의 최근 거래 동향 및 경쟁 상황을 추가적으로 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.