나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512832 [1] 인천광역시 서구 연희동 712-2 대명그린빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 및 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 인천2호선 "아시아드경기장역" 이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 4층 건물로서(사용승인일:2012.08.17.), 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연희동 712-2 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지 구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

본건 상층부에 다락방이 소재하는 복층형 구조로서, 이를 포함하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상임. 2) 기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512832 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 712-2 대명그린빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 189,000,000원

토지면적: 36.62㎡ (약 11.08평)

건물면적: 52.94㎡ (약 16.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

주위환경:

인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 및 근린공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 인천2호선 "아시아드경기장역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

권리관계:

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512832)으로, 접수일자는 2025년 9월 30일입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음. 물건명세서상 을구 순위 4번 주택임차권등기(주택도시보증공사)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(유상진)

보증금: 192,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-10

확정일자: 2020-10-23

배당신고일자: 2023-01-25

대항력: 없음

비고: HUG 측에서 말소 동의 확약서를 제출하여 보증금 인수 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

기타 등기사항:

집합건물 등기부 요약상 다수의 지분 이전 및 소유권 변동이 확인됩니다. 을구 4번 주택임차권 등기(유상진)는 권리 금액 192,000,000원으로 등기되었으나, 말소 예정입니다. 가장 최근 등기 중 갑14번 강제경매(주택도시보증공사)가 말소기준권리입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설:

본건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 또한 관공서와 근린공원이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 지역으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설 및 공공기관:

연희동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

외국인이 주택 용도로 취득하는 경우, 토지거래 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

HUG 인수조건 변경:

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 명시되어 있어, 입찰 전 HUG와의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 비록 임차권이 말소 예정이나, HUG 관련 특수성을 인지해야 합니다.

공동담보:

본 건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 동일 채무 관련 타 부동산 경매 진행 여부를 파악하는 것이 좋습니다.

지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역):

인천 서구 연희3 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 도시계획 변경에 따른 지역 가치 변동 가능성이 있습니다.

감정가와 시세 간의 차이:

최근 유사 물건의 매매 시세를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

건물 특이사항:

공부상 면적 외 상층부에 다락방이 소재하며, 이는 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 존재합니다. 임차인의 대항력은 없으며 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2012년 준공)로 양호한 건물 상태 예상.

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 주변 편의시설 및 관공서 접근성 양호.

* 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 보유 (지구단위계획 입안 지역).

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 52-59㎡)의 물건들이 2026년 1월에 66,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 거래된 것으로 파악됩니다. 특히, 52.39㎡ 면적이 131,000,000원(약 250만원/㎡)에 거래된 사례가 본건과 유사한 면적으로, 참고 가치가 높습니다.

감정가(189,000,000원)가 최근 시세보다 높게 책정된 점과 HUG 관련 특이사항을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

현재 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

투찰 희망가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 주변 시세 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.