나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512839 [1] 인천광역시 부평구 부평동 469-3 신원하이츠빌 2동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리 오거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2001.03.07) 외벽: 드라이비트 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지(신원하이츠빌 제2동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로를 통하여 진출입 가능하며, 당해 도로를 통하여 노폭 8미터 내외의 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 202 5.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512839 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 469-3 신원하이츠빌 2동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물면적: 48.29㎡ (약 14.61평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

사용승인일: 2001년 3월 7일

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 4층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리 오거리' 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 대체로 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통상황은 대체로 양호함.

도로상태: 본건 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 당해 도로를 통하여 노폭 8미터 내외의 도로와 연계됨. 차량 통행 및 출입에 불편함이 없음.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25. 외국인 등 주택용도 취득).

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경512839호로 진행되는 부동산강제경매 물건임.

채권자는 주OOOOOOO이며, 등기부 채권 총액은 145,000,000원임.

말소기준권리는 2025년 9월 30일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정등기임.

등기부상 '을구 5번 주택임차권'은 매각으로 인해 말소될 예정임. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문임. 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 해당 임차인의 보증금 145,000,000원에 대한 인수 부담은 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 근저당, 주택임차권 등 다양한 권리 변동이 있었으며, 본 경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됨.

주의사항: 물건명세서에 기재된 '을구 5번 주택임차권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 실질적으로 소멸되는 것으로 간주됨. 또한, 출입문에 전기공급 중단 안내문이 부착되어 있어, 관련 사항 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

본건은 '굴다리 오거리' 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 지역임.

주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 환경 또한 다양하게 갖추고 있으며, 각종 근린생활시설 이용이 편리함.

1.4. 생활정보

주거: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중임.

편의시설: 인근에 각종 상업시설, 은행, 병원, 마트 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높음.

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 구비되어 있음.

교육: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 임차인(주택도시보증공사) 관련하여 HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 등기부 및 권리분석상 별도의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, HUG의 최종 처리 과정에 대한 확인이 필요함.

외국인 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 본 물건의 경매 기일이 이 기간 내에 포함되므로, 외국인 명의로 취득 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있음. (현재 2026년 7월 15일 기준, 해당 기간에 포함됨)

건축물 노후화: 2001년 준공 건물로 약 25년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

전기 공급 중단 안내문: 출입문에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있어, 현재 거주 현황 및 전기 공급 관련 이슈에 대한 현장 확인이 필요함.

임대 관계 미상: 임대 관계가 명확하게 파악되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동의 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

HUG 인수조건 변경으로 인해 채권자(주택도시보증공사) 관련 보증금 145,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점은 본건의 큰 장점입니다.

감정가는 130,000,000원이지만, 제공된 최근 시세 자료를 종합적으로 분석한 결과, 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다.

다만, 건축 연식, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간, 전기 공급 중단 안내문 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 보증 관련 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

'굴다리 오거리' 역세권 인근의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다세대주택이 밀집한 지역으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

감정가 대비 시세 상승 여력이 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 350만원 ~ 450만원 수준으로 판단됩니다.

본건의 전용면적은 48.29㎡이므로, 이를 기준으로 환산 시 예상 시세는 약 169,000,000원 ~ 217,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 130,000,000원이지만, 최근 시세 동향 및 HUG 관련 인수 부담 없음 등을 고려할 때, 경쟁 입찰 시 감정가 이상으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세를 반영하고 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 160,000,000원 수준으로 제안합니다. (최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 변동 사항 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.