나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512816 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 396-22 한솔파크빌 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학정보고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2002.02.25일자에 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부타일붙임마감(표준마감기준) 등, 창호: 하이샷시, AL샷시 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. ※후첨 '내부구조도' 참조하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 북동측 하향 완경사의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측 및 남측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

문학동 396-22 : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경512816 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 문학동 396-22 한솔파크빌 1동 2층202호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정가는 105,000,000원입니다.

토지 면적은 23.29㎡(약 7.04평)이며, 건물 면적은 49.22㎡(약 14.89평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사로 추정됩니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치하며, 주변에는 "문학정보고등학교"가 인근에 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

토지는 인근 토지 대비 북동측으로 완경사를 이루는 세장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북측 및 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 등이 적용됩니다.

건물은 2002년 2월 25일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬라브 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제2층 제202호입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑11, 접수일자 2025-09-30)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 13번 주택임차권(권순민)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 133,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(권순민)가 보증금 133,000,000원에 차임 0원으로 2022년 8월 11일 전입하였으며, 대항력은 없습니다. (확정일자 2022-08-04)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 문학동은 주거 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변에 학교가 위치하여 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 학교로는 문학정보고등학교, 문학초등학교 등이 있습니다.

근린생활시설, 마트, 병원 등 일반적인 생활 편의시설은 주변 지역에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 외벽 표기 오류: 공부상 '1동'으로 등재되어 있으나, 주택 외벽에는 '104동'으로 표시되어 있어 향후 거래 시 혼란이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 현 임대차 관계는 조사 결과 미상으로 파악되었습니다. (다만, HUG 관련 임차권은 소멸 예정)

토지 이용 계획상 제한: 토지거래계약허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리상 인수되는 부담이 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 임차권 또한 소멸될 예정이므로 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 건물 외벽 표기 오류(1동 vs 104동)는 잠재적 리스크로 충분히 인지하고 현장 확인이 필요합니다.

채권자가 HUG이며, HUG 인수조건 변경 등 특이사항은 절차 진행상 특별한 고려사항이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 인수되는 권리가 없어 명도가 용이하며, 투자금의 대부분이 실물 자산으로 귀속됩니다.

HUG가 채권자이자 임차 관련 주체로서, 관련 절차 진행이 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

최근 주변 실거래가 추이와 감정가를 비교 분석했을 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 분석 결과, 유사한 조건의 인근 단지(한솔파크빌 106동, 59.58㎡)가 2026년 5월 81,000,000원에 거래되었고, 다른 단지(미래타운 나동, 59.58㎡)는 2026년 5월 118,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 49.22㎡(약 14.89평)이므로, 평당 단가로는 약 448만 원에서 800만 원 수준으로 추정할 수 있습니다.

감정가 105,000,000원을 기준으로, 유사 면적 및 층수의 최근 실거래가(미래타운 나동 118,000,000원)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 100,000,000원 내외로 판단됩니다.

권리상 인수 부담이 없다는 점과 HUG 관련 특이사항을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.