나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512825 [1] 인천광역시 서구 연희동 736-6 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '인천서곶초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주택지대으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 아시아드경기장역(지하철 인천2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호으로서, (사용승인일 : 2001.05.19) 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경512825 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 736-6 1층103호

용도: 다세대주택

감정가: 127,000,000원

토지면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.20㎡ (약 16.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축년도: 2001년 5월 19일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호

외벽: 드라이비트 등 마감

내벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

창호: 샷시 창호 등 마감

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 대체로 세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '인천서곶초등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주택지대으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 아시아드경기장역(지하철 인천2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단104576 (주택도시보증공사 가압류, 2022.09.22.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차인: 한 )

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-26

확정일자: 2022-04-08

배당신고일자: 2024-06-10

대항력: 있음

비고: 선순위임차권

권리분석상 임차인의 보증금 140,000,000원은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 등기부 요약 (주요 권리)

* 소유권이전: 서미화 (2018-03-09), 정명분 (2020-03-10), 주식회사마니주택 (2020-05-08)

* 주택임차권: 한서연 (을9, 140,000,000원, 인수)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑13, 1,716,000,000원, 말소 - 말소기준권리)

* 강제경매: 한국주택금융공사 (갑15, 157,109,005원, 말소)

총 등기부채권액: 1,856,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 분석

본건이 소재한 인천 서구 연희동 일대는 다세대주택과 아파트가 혼재된 주거지역입니다. 인근에 초등학교와 지하철역이 있어 주거 환경의 기본적인 요소를 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

인천 지하철 2호선 아시아드경기장역이 북동측 인근에 위치하고 버스 정류장 이용이 용이하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

4.3. 개발 제한 및 지역 특성

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 도시관리계획에 따른 변화 가능성이 있습니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정됩니다.

4.4. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 교육환경

인천서곶초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 및 주거환경

2001년에 건축된 다세대주택으로, 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다. 건물은 기본적인 설비를 갖추고 있으며, 주거용으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 140,000,000원을 가진 선순위 대항력 있는 임차인(한서연)이 존재하며, 해당 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

6.2. 토지거래허가구역

외국인 주택 취득 시 토지거래허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 지구단위계획구역 (입안 중)

도시관리계획 입안 중에 있어 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으나, 현재로서는 불확실성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택 1층으로, 감정가 127,000,000원에 경매가 진행 중입니다. 주택가에 위치하며 초등학교와 지하철역이 인근에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액이며, 이로 인해 총 매입 비용이 물건의 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 아시아드경기장역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 목적의 수요가 있을 수 있습니다.

* 단, 인수되는 임차보증금을 반드시 고려한 총 매입 비용 산정이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 127,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 131,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다. 이를 토대로 본 건의 적정 시세는 약 130,000,000원 ~ 135,000,000원으로 추정됩니다.

하지만, 본 건은 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 낙찰자의 총 매입 비용이 최소 140,000,000원에서 시작함을 의미합니다. 따라서, 낙찰자가 시세 수준의 비용을 지불하더라도 임차보증금으로 인해 실질적인 손해가 발생할 가능성이 매우 높습니다.

이러한 점을 고려할 때, 투자를 위한 적정 입찰가는 매우 보수적으로 산정되어야 합니다. 현재 물건의 시세와 인수해야 할 보증금을 감안하면, 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.

합리적인 경매 컨설턴트라면, 해당 물건의 위험성을 고려하여 감정가의 80% 수준인 약 107,950,000원을 예상 입찰가로 제안할 수 있습니다.

예상 입찰가: 107,950,000원

단, 이 경우 총 매입 비용은 입찰가(107,950,000원) + 인수 보증금(140,000,000원) = 247,950,000원이 됩니다. 이는 추정 시세(130,000,000원 ~ 135,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 상당한 투자 손실이 예상됩니다. 따라서, 본 입찰가는 위험 부담을 감안한 상징적인 금액으로 이해해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.