나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1681 [1] 인천광역시 부평구 부개동 197-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재‘부이공원’동측 인근에 위치하고 본건주위는 단독주택 및 공원이 소재한 주거지역으로서 배후에 음식점, 판매시설,금융기관 등이 소재하는 지역으로서 주거용으로서의 제반 환경 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스정류장 소재하는 바, 대중교통 사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1):인근지와 등고 평탄한 자루형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(4):인근지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(7):인근지와 등고 평탄한 사다리의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역에 속함. (자세한 내용은 토지이용계획확인서 참고)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 연와조 스라브즙 2층건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 내부 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임. 기호(3) 세멘부럭조 스라브즙 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 기호(5) 연와조 스라브즙 2층건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 내부 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임. 기호(6) 세멘부럭조 스라브즙 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 기호(8) 연와조 스라브즙 2층건으로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 내부 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임. 기호(9) 세멘부럭조 스라브즙 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.

이용상태

기호(2),(5),(7): 주택 등으로 이용 중임. 기호(3),(6),(9): 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후면 '지적 및 건물 개황도' 와 같이 제시외건물 ㉠~㉧이 소재하는바, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함(감정평가서 참조).
-본건 전면에 4번, 6번 건물과 본건 출입대문이 나란히 이어져있고, 출입대문으로 들어가면 뒷면 안쪽에 2번 건물이 있음.
-2번 건물은 주거용 주택으로 사용중이고, 4번, 6번 건물은 공부상 주택이나 공장으로 사용중인것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1681 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 197-11

용도: 단독주택 (부속건물 다수 포함)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO (한국씨티은행으로 추정)

1.2. 면적

토지면적: 360.00㎡ (약 108.9평)

건물면적: 295.32㎡ (약 89.34평)

건물 제시외면적: 119.05㎡ (약 36.0평)

1.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.4. 감정가

1,434,159,290원 (약 14억 3416만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 ‘부이공원’ 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 공원이 소재한 주거지역으로, 배후에는 음식점, 판매시설, 금융기관 등이 소재하여 주거용으로서의 제반 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역에 속합니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 1997년 7월 15일 한미은행 근저당 (을1)

본건 토지 등기부에는 소유권 이전 내역과 다수의 근저당권 설정 및 말소 내역이 확인되며, 최종적으로 2025년 9월 30일 한국씨티은행의 임의경매 개시결정 (갑5)으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부 채권 총액: 706,800,000원 (약 7억 680만원)

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부 역시 토지 등기부와 유사한 권리 변동 내역을 보이며, 말소기준권리는 1997년 7월 15일 한미은행 근저당 (을1)입니다.

본 경매 대상 건물 등기부에도 최종적으로 2025년 9월 30일 한국씨티은행의 임의경매 개시결정 (갑3) 등기가 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (개요만 기재되어 있어 상세 내용 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 주거지역으로 분류되지만, 배후에 음식점, 판매시설, 금융기관 등 생활 편의시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거지역에 위치하며 공원이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 단독주택 및 다수의 부속 건물이 소재합니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있고, 주거 지역임에도 불구하고 다양한 근린 상업시설(음식점, 판매시설, 금융기관 등)이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 확인되나, 해당 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 권리자 등)은 별도 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사나 처분에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 용도 및 현황

공부상으로는 주택으로 등재되어 있으나, 현황은 4번, 6번 건물이 공장으로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이러한 공부상 내용과 실제 이용 현황의 불일치는 추후 행정적 제재나 재산권 행사에 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

제공된 건축물표제부 정보에 따르면 일부 건물의 사용 승인일이 1983년으로 기재되어 있어, 상당한 노후가 진행되었을 가능성이 높습니다. 건물 상태 및 유지보수 필요 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.4. 제시외 건물

건물 제시외면적 119.05㎡ (약 36.0평)에 해당하는 건물들이 소재하며, 이들 또한 매각에 포함되어 일괄매각됩니다. 다만, 이러한 제시외 건물의 정확한 현황, 용도, 건축 시점 등에 대한 추가적인 파악이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 향후 정밀한 현장 조사를 통해 주변 환경에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부개동의 주거 지역 내에 위치한 단독주택 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적과 다수의 부속 건물을 보유하고 있어 활용 가능성이 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치(주택 vs 공장), 건물 노후도, 제시외 건물 존재 등은 본건의 주요 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들에 대한 충분한 사전 조사와 명확한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 360㎡ (약 108.9평)의 토지는 향후 개발 또는 증축 가능성을 시사합니다.

* 우수한 입지: 공원 인접 및 편의시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치합니다.

* 일괄 매각: 토지와 다수의 건물을 일괄하여 취득할 수 있어, 통합 개발 또는 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 리스크 요인을 충분히 고려하고 투자 계획을 수립할 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,434,159,290원 (약 14억 3416만원)

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,434,159,290원을 기준으로 하되, 다음과 같은 주요 리스크 요인들을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

* 미소멸 지상권으로 인한 권리제약 및 불확실성

* 건물 공부상 용도와 실제 이용 현황(공장) 불일치로 인한 추후 법적 문제 발생 가능성

* 상당한 노후도를 가진 건물들의 유지보수 필요성

상기 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 10~15% 할인된 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라, 약 12억 1천 9백만원 ~ 12억 9천 1백만원 사이의 입찰가를 적정 수준으로 판단해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 시세 대비 할인된 가격으로, 잠재적 리스크를 감수하고 투자하려는 전략에 기반한 추정치입니다. 최종 입찰가는 개별 투자자의 리스크 선호도 및 심층 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.