나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512709 [1] 인천광역시 부평구 부평동 147-7 그랜드오피스텔 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피 스텔, 공동주택(아파트, 다세대주택), 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보 통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물 내 6층 602호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형 토지로서 업무시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리 구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512709 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 147-7 그랜드오피스텔 6층602호

용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택)

감정가: 230,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

토지 지분: 12.600700000000002㎡ (약 3.81평)

건물면적: 73.42㎡ (약 22.21평)

건물 지분: 73.42㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 개요

건축 연도: 2012년

총 층수: 10층

해당 층수: 6층

건물명: 그랜드오피스텔

주용도: 업무시설 (기타용도: 업무시설, 공동주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다. 북서측으로 노폭 약 25m, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 과거 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래계약 허가구역으로 지정되었으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2025년 9월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을4)입니다. 등기부 상 소유권 보존 및 이전 내역, 그리고 주택 임차권 설정 및 말소 사실이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 임 (주택도시보증공사(임준영))

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-25

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2023-12-29

대항력: 없음

본 건 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리 여부

을구 순위 3번 주택임차권등기(임준영)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포된 상업 지역입니다. '부흥오거리' 인근에 위치하여 지역 내 주요 상업 기능의 일부를 담당합니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근 지역은 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변 상업지구에는 마트, 식자재 마트, 은행 등이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. (주) 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본건 인근에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트구조로, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 옥내 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

반경 1km 이내에 부평역, 부평시장 등이 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 용이합니다. 또한, 민방위 대피시설로 지정된 지하철역(부평역, 동수역) 및 아파트 단지가 주변에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 만료되었으므로 해당 리스크는 해소된 상태입니다. 그러나 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 및 채권자 관련 특수 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 최근 유사 면적 및 층수의 오피스텔 매매 사례와 비교 시, 감정가 대비 경쟁력 있는 시세를 형성할 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부평구 중심 상업지역의 우수한 입지 조건

* 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능한 오피스텔 용도

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 소유권 확보 가능

* 감정가 대비 경쟁력 있는 시세 형성 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례(2024년 1월, 3층, 76.39㎡ 기준 1억 7,700만원) 및 유사 물건 시세 등을 고려할 때, 본 건(6층, 73.42㎡)의 적정 시장가치는 약 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원 범위로 추정됩니다. 권리상 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 2억 3,000만원 대비 보수적으로 접근하여 1억 8,500만원 이상으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 이는 시세 대비 약 80~90% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.