나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512698 [1] 인천광역시 계양구 박촌동 46 성원예가 1동 4층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재 '인천소양초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천1호선 박촌역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 (사용승인일자 : 2016.10.20.) 제4층 제503호로서, 외벽 : 외장타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 부정형 완경사로서 단지형다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1),(3) : 제2종일반주거지역(2025-09-29), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 본건 (2) : 제2종일반주거지역(2025-09-29), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512698 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 박촌동 46 성원예가 1동 4층503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 22.55㎡ (약 6.82평)

* 건물면적: 33.21㎡ (약 10.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 박촌동 소재 '인천소양초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 인천1호선 박촌역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 9월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 순위의 주택임차권(김민영)은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 매각으로 소멸될 것으로 분석됩니다. 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 이중옥 외 1명 (2016.11.01)

* 공유자전부이전: 정민수 (2018.10.08)

* 주택임차권: 김민영 (2021.11.25 전입, 2024.01.25 말소 등기)

* 소유권이전: 강호경 (2021.12.20)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.24 접수, 말소기준권리)

* 채권 총액: 200,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-25

* 확정일자: 2021-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 부동산 유형: 다세대주택

* 주변 상업 시설: 인근에 편의점, 소규모 상점 등 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주거 지역 특성: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천소양초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 인천1호선 박촌역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 광역 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 및 인근 지역에 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 관련 규제: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다. 이 부분은 낙찰 후 인수되는 권리나 처리 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 세부 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 박촌동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 실거주 및 투자 가치를 겸비하고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차인 관련 부담도 없을 것으로 예상됩니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요하지만, 전반적으로 양호한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 교육 환경: 박촌역(인천1호선) 및 인천소양초등학교 인접

* 권리 관계 명확성: 대항력 있는 임차인 없음, 낙찰 후 인수되는 보증금 없음

* HUG 관련 조건: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 권리 관계 정리 용이 (추가 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2016년식) 및 면적(33.21㎡)의 다세대주택은 주변 지역에서 평당 약 700만원 ~ 830만원 수준으로 거래된 것으로 파악됩니다. (예: 2025년 12월, 박촌동 70-12번지 가온빌리지 55.8㎡ 1.4억원 거래 시 평당 약 830만원)

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 160,000,000원이나, 최근 실거래가격을 기준으로 볼 때 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 현재 시장 가격과 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시세 분석에 기반한 예상치이며, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황 및 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.