나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1671 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-420 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "낙섬 사거리"동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 1997.08.26) 외벽 : 치장 벽돌 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경1671 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-420 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 상세

총 층수: 4층 건물 중 3층

사용승인일: 1997년 8월 26일

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕

건축면적: 197.88㎡ (약 59.86평)

연면적: 656.25㎡ (약 198.55평)

건폐율: 55.74%

용적률: 184.86%

전용면적: 39.42㎡ (약 11.92평)

1.3. 토지 상세

총 대지면적: 355㎡ (약 107.4평)

본건 토지지분: 24.60㎡ (약 7.44평)

1.4. 매각 정보

채권자: 국OOO (을2 근저당권자: 국민은행)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "낙섬 사거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 변동: 김옥련(보존) -> 이완섭(이전) -> 심영준(이전, 매매)

주요 권리: 을2 근저당(국민은행, 2006.01.17), 압류(부천세무서, 국민건강보험공단, 남부천세무서), 임의경매개시결정(국민은행, 2025.09.29)

3.2. 말소기준권리

을2 근저당권 (국민은행, 2006년 1월 17일 접수)

3.3. 임차인 현황

임차인: 심

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 8월 7일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 인수 대상이 아님.

3.4. 인수 권리 및 보증금

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권

본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 함께 분포하는 지역으로, 기본적인 상업 기능이 형성되어 있음.

4.2. 생활 편의

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨. 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물건 상태

감정평가 당시 폐문 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능하였음. 따라서 내부 상태, 설비 노후도 등은 별도 확인이 필요함.

5.2. 토지 이용 제한

* 일반상업지역: 향후 건물의 용도 변경 또는 개발 가능성을 시사함.

* 방화지구

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재한 다세대주택으로, 낙섬사거리 인근에 위치합니다. 1997년에 사용 승인된 건물로 전용면적은 39.42㎡ (약 11.92평)입니다. 감정가는 94,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 임차인 또한 인수 부담이 없습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

주요 리스크 요인으로는 내부 확인 불가와 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등의 지정이 있습니다. 특히 상업지역 지정은 향후 건물의 활용도 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 안전한 권리 관계

* 상업지역 지정으로 인한 향후 개발 또는 용도 변경 가능성

* 소형 면적으로 실거주 및 투자 목적에 적합

* 주변 시세 대비 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대

8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 5월 8일에 거래된 38.67㎡ (약 11.7평) 다세대주택이 6,000만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 39.42㎡ (약 11.92평)으로 유사한 크기입니다.

단, 본건의 감정가는 94,000,000원으로, 유사 면적의 최근 실거래가(6,000만원)와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가 산정 시 대지권의 가치나 미래 가치 등이 반영되었을 가능성이 있습니다.

건물 연식(1997년식)과 내부 미확인 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 기준으로 판단하되, 감정가와의 차이를 감안하여 전략적인 입찰가를 산정합니다. 감정가의 약 80% 수준을 목표로 하되, 유사 거래 사례의 시세도 참고합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 75,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.