나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1665 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 719 동아.풍림아파트 122동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 "인주중학교"북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건물로서, 외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,소화전설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 부정형토지로서, 아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

719 : 제3종일반주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 719-1 : 제3종일반주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1665 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 719 동아.풍림아파트 122동 10층 1004호

용도: 아파트

감정가: 454,000,000원

토지 면적: 55.12㎡ (약 16.67평)

건물 면적: 144.65㎡ (약 43.75평) - 전용면적 추정

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치하며, "인주중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 주택, 학교 및 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능합니다.

3. 권리분석

본건은 유동화 물건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인한 임의 경매로 진행되는 물건입니다.

등기부등본 상 다수의 권리가 존재하나, 2023년 6월 13일자 신한은행 근저당권(을22)이 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (을23, 갑12, 갑13, 갑14 등 후순위 권리들도 모두 말소 예정).

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 학익동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 지역입니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. KB부동산 자료에 따르면, 동아풍림 아파트가 속한 학익동 3.3㎡당 매매가는 2026년 6월 5주 기준 약 1,104만 원이며, 동아풍림 아파트의 3.3㎡당가는 약 887만 원 수준으로, 지역 평균 시세보다 약간 낮은 것으로 나타났습니다.

5. 생활정보

아파트명: 학익동아풍림

사용승인일: 1999년 11월 29일 (2026년 기준 28년차)

단지 규모: 총 1,480세대, 22개동, 최고 20층으로 이루어져 있습니다.

주차: 가구당 1.54대, 총 2,286대 주차 가능합니다.

내부 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변 교육시설: 인주중학교, 학익초등학교, 학익고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 일반 경매 물건과 다소 차이가 있을 수 있으므로, 계약 과정 및 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등에 한하여 지정기간(2025.08.26~2026.08.25) 내 토지거래 허가가 필요할 수 있습니다. (현재 시점에서는 기간 만료 가능성 있음).

건축물 노후화: 1999년 준공되어 25년이 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시기 도래 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 동아풍림아파트 경매 물건으로, 법원 감정가는 454,000,000원입니다. 권리 분석상 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 소유권을 확보할 수 있는 안전한 물건입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점에서 명도 및 절차상의 주의가 요구됩니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 대비 적정 입찰가를 산정하여 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

미추홀구는 최근 도시 개발 및 인프라 확충 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

본건 아파트의 경우, 144.65㎡(약 43.75평) 면적 기준으로 최근 실거래가 시세가 3억 6천 5백만원에서 4억 2천만원 사이에 형성되어 있으며, 감정가 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

아파트 단지 주변으로 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 접근성도 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 아파트 시세는 약 3억 6천 5백만원에서 4억 2천만원 사이로 추정됩니다.

건물 면적 144.65㎡ (약 43.75평) 기준으로, 평당 가격을 보수적으로 적용하여 현재 시세를 산정하면 약 3억 9천만원 ~ 4억 1천만원 수준으로 예상됩니다.

법원 감정가(454,000,000원)와 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 안전 마진을 확보하고 경쟁 상황을 고려하여 370,000,000원 ~ 410,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (본 입찰가는 현재 시세 및 물건 정보를 기반으로 산정한 예상치이며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.