나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512725 [1] 인천광역시 서구 석남동 525-9 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ‘석남역’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건내 제1층 제101호로서, -외벽: 몰탈위페인팅 마감 등. -내벽: 벽지도배 마감 등. -창호: 하이새시창호 및 알루미늄새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약5M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 525-9 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512725 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 석남동 525-9 1층101호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 32.54㎡ (약 9.85평)

건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 102,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제1층 제101호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 기본적인 위생설비 및 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ‘석남역’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(석남역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 인천지방법원 2020카단1558 (김성희의 가압류)이며, 해당 권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권: 인천도시공사 (전입자: 이 ). 보증금 80,000,000원, 전입일자 2019년 4월 29일, 확정일자 2019년 4월 8일. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

* (참고: 제공된 정보에는 '서울보증보험주식회사' 또한 보증금 80,000,000원, 전입일자 2019-04-29, 대항력 있음으로 기재된 임차인으로 나타납니다. 그러나 이는 일반적인 임대차 관계에서 보편적이지 않은 형태이며, 등기부상 '을구 9번' 강제경매 채권자 정보와 동일한 이름으로 표기되어 혼동의 여지가 있습니다. 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 만약 이 역시 대항력을 가진 임차인이라면 인수되는 총 보증금이 증가할 수 있습니다.)

3.3. 말소되는 권리

갑7 (가압류: 김성희, 20,000,000원)

갑9 (강제경매: 서울보증보험, 83,481,314원)

위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건 소재지는 인천광역시 서구 석남동으로, 석남역을 중심으로 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 있습니다.

4.2. 인근 거래 사례 분석

최근 2026년 1월에 거래된 인근 다세대주택 사례들을 보면, 전용면적 38.97㎡ ~ 47.76㎡, 건축 연도 1992년 ~ 2011년 사이의 물건들이 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 건물면적 46.86㎡ (약 14.17평)으로, 비교적 넓은 편에 속합니다.

2026년 1월 거래된 대명그린빌(2011년식, 47.76㎡)이 105,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 102,000,000원은 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 석남역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장 접근성도 좋습니다.

주변에 주택 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설(상점, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있으나, 본건과의 직접적인 접근성 및 교육 환경에 대한 상세 분석은 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

건물 노후화 가능성(정확한 건축 연도 미확인)이 있으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인(인천도시공사, 전입자: 이 )'으로, 보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 물건명세서상 '을구 5번 임차권등기'는 매수인에게 대항할 수 있으며 잔액 인수 조건으로 되어 있어, 이 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

'서울보증보험주식회사'가 임차인으로 명시된 부분은 일반적이지 않아, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요합니다. (보고서 작성일 2026-07-24 기준, 허가 기간 만료가 임박했거나 만료된 시점이므로, 해당 부분의 영향을 확인해야 합니다.)

일반상업지역: 주거용 건물이지만 상업지역에 속해 있어 향후 개발 또는 용도 변경 가능성이 있습니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역: 추가적인 개발 및 건축 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리(임차권)가 존재하므로, 낙찰 후 추가적인 부담 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 102,000,000원입니다. 최근 인근 시세가 77,000,000원 ~ 105,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가 수준은 합리적으로 보입니다.

다만, '대항력 있는 선순위 임차인'이 존재하여 보증금 80,000,000원을 인수해야 할 가능성이 크다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 이 인수 보증금을 제외한 실제 투자 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 석남역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

시세 대비 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교했을 때 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

일반상업지역: 향후 지역 개발 또는 용도 변경에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 102,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 80,000,000원 (을구 5번 임차권)

본 물건의 경우, 낙찰가 산정 시 '인수 보증금 80,000,000원'을 별도로 부담해야 하므로, 실제 총 투자 비용은 '낙찰가 + 80,000,000원'이 됩니다.

주변 시세 중 가장 높은 거래가 105,000,000원(2026년 1월, 대명그린빌)을 기준으로 볼 때, 매수인이 실질적으로 지불 가능한 '낙찰가'는 최대 25,000,000원 (105,000,000원 - 80,000,000원) 수준이 됩니다.

만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받아 매수인이 인수할 보증금이 없다면, 감정가 수준인 102,000,000원 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 그러나 현재 정보로는 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 인수되는 보증금을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 40,000,000원 (주의: 이 범위는 낙찰가 기준이며, 80,000,000원의 보증금은 별도로 부담해야 합니다.)

본 물건은 인수되는 임차 보증금으로 인해 감정가와 큰 괴리가 발생하므로, 입찰 전 임차인과의 협의, 배당 절차 확인, 그리고 인수되는 보증금까지 고려한 총 투자 비용 대비 수익률 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.