나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1568 [1] 인천광역시 남동구 만수동 933-7 2층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.10.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재하는 "문일여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 2층건내 제2층 제302호로서, 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등 창호는 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에의 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26 ~2026.8.25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 탐문 등으로 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1568 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 933-7 2층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 33.18㎡ (약 10.04평)

* 토지지분: 33.180301724137934㎡ (약 10.04평)

* 건물면적: 50.41㎡ (약 15.25평)

* 건물지분: 50.405㎡ (약 15.25평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOO (부일새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 10월 9일 접수된 부일새마을금고 근저당권 (채권최고액 84,500,000원) 입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 2024년 6월 26일 접수된 롯데캐피탈의 가압류(5,556,989원) 및 2025년 9월 25일 접수된 부일새마을금고의 임의경매개시결정(46,682,992원)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수주의 권리: 본건 건물 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, 지상권 개요는 공란임)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로, 현황 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 90,056,989원입니다. (근저당 84,500,000원 + 가압류 5,556,989원)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 공동주택, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설: 문일여자고등학교와 인접해 있으며, 공원 및 근린생활시설이 소재하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다. 지도상 주변에 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 문일여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 공원이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장조사 제약: 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 외형조사와 탐문, 유사 물건 비교를 통해 파악하였습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 방문 시 반드시 확인하시기 바라며, 이로 인한 잠재적 리스크를 고려하여 입찰에 참여해야 합니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함) 등으로 지정되어 있습니다. 외국인 매수 시 토지거래허가 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 기타: 건물 준공 연도가 1986년으로 연식이 있는 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 주거 편의시설과 인접하여 생활 환경이 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 임차인이 없어 권리 분석상의 부담은 적은 편입니다. 다만, 건물 연식이 있고 현장 내부 확인이 불가했던 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다. 감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려할 때, 시세 반영에 대한 추가적인 검토가 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

* 양호한 주거 입지: 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 저평가 가능성: 감정가 80,000,000원 대비 유사 물건의 최근 거래가격을 고려했을 때, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 다세대주택의 거래가(36.51㎡, 1991년식, 93,000,000원)와 본건의 면적(50.41㎡), 건물 노후도, 현장 조사 제약 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 80,000,000원과 총 채권액 90,056,989원을 고려하였을 때, 현장 리스크를 반영하여 보수적으로 접근한다면 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.