나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512793 [1] 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 6층3동607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '청천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 주거용오피스텔 및 다세대주택, 점포 및 공장 등이 혼재하는 주상공 혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물내 3동 6층 607호로서, (사용승인일자: 2018.09.04) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용) 로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 20m 내외의 포장도로에, 남측 및 북측으로 로폭 약 10m, 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512793 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 379-8, 더원스테이트 6층 3동 607호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 198,000,000원

토지면적: 17.01㎡ (약 5.15평)

토지지분: 17.0118㎡ (약 5.15평)

건물면적: 67.49㎡ (약 20.42평)

건물지분: 67.4893㎡ (약 20.42평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경. (권리분석상 인수 부담 없음으로 판단됨)

주의사항: 임대관계 미상.

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '청천초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 본건과 동일한 유형의 주거용 오피스텔 및 다세대주택, 점포, 공장 등이 혼재하는 주상공 복합지대임.

2.1. 1. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

2.1. 2. 건물의 구조

철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 13층 건물 중 3동 6층 607호임. 2018년 9월 4일 사용승인되었으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성됨.

2.1. 3. 이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임. 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 집합건축물대장상의 현황도, 외관, 탐문조사를 기준으로 하였음.

2.1. 4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있음.

2.1. 5. 토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 용 건부지로 이용 중임.

2.1. 6. 인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 20m, 남측으로 폭 약 10m, 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 각각 접하고 있음.

2.1. 7. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당함.

2.1. 8. 공부와의 차이

해당사항 없음.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

2025년 1월 23일 접수된 인천지방법원 2025타경512793호 강제경매 개시결정 (주택도시보증공사, 접수일 2025-09-29)이 말소기준권리가 됨.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(정덕환)은 선순위이나, 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 등기부채권 총액

채권 총액은 195,000,000원 (주택도시보증공사)임.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-02

* 확정일자: 2020-11-13

* 배당신고일자: 2025-01-23

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정이며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담 없음 확인)

* 비고:

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2018-09-11

* 공유자 전원지분 이전 (매매): 2018-12-10 (권리자: 최영락)

* 주택임차권 (정덕환): 2025-01-23 접수, 195,000,000원, 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-09-29 접수, 195,000,000원, 말소기준권리

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4. 상권분석

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* 본건은 오피스텔, 다세대주택, 점포 등이 혼재된 주상공 복합지역에 위치하여 다양한 업종의 상업시설 이용이 가능함.

* 청천초등학교가 인접해 있어 기본적인 주거 수요가 예상되며, 지역 상권 활성화에 기여할 것으로 보임.

* 대중교통 접근성이 양호하고 차량 진입이 용이하여 상권 접근성이 좋음.

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5. 생활정보

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* 주거환경: 청천초등학교 인근의 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 편의시설: 인근 상가 및 점포를 통해 식료품, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 교육시설: 청천초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경임.

* 교통: 인근 버스 정류장 및 간선도로 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

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6. 잠재적 리스크

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* 임차인 관련 정보 혼재: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 물건명세서에 '대항력 있는 임차인'으로 언급되어 혼란의 소지가 있음. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단되어 리스크는 낮다고 보임.

* 임대관계 미상: 임차인 외 다른 임대 관계에 대한 정보가 없어, 명도 진행 시 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지거래계약허가구역: 현재 토지거래계약허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있으므로, 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 함.

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7. 종합의견

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본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 상태가 양호하고 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능한 입지 조건을 갖추고 있음. 권리 분석상 명확한 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인 관련 정보 혼재로 인한 잠재적 리스크는 존재함 (단, HUG 동의 확약서로 해소된 것으로 판단). 주변 시세 대비 적정 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

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8. 투자 포인트

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* 최근 건축된 오피스텔로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 또는 임대가 용이함.

* 주상공 복합지역으로 다양한 편의시설 및 상업시설 접근성이 우수함.

* 청천초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 예상됨.

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9. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 14일 거래: 170,000,000원 (전용면적 66.78㎡)

* 2026년 6월 6일 거래: 185,000,000원 (전용면적 65.83㎡)

* 2026년 5월 29일 거래: 155,000,000원 (전용면적 67.68㎡)

본건은 건물면적 67.49㎡로, 위 최근 거래 사례와 유사한 면적임.

감정가는 198,000,000원이나, 최근 실거래가는 155,000,000원 ~ 185,000,000원 수준임.

특히 본건과 유사한 층수(6층) 및 면적(67.49㎡)을 고려할 때, 7층 66.78㎡ 실거래가 170,000,000원 수준을 참고할 수 있음.

권리상 인수 부담이 없으며, 시장가와 감정가 사이에서 낙찰가율 및 경쟁 상황을 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 필요함.

이에, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안함. (보수적으로 175,000,000원 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.