나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512798 [1] 인천광역시 중구 송월동1가 4-47 건우빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 전동 '인천송월초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 인천역이 소재하는 바 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상4층 건 내 제2층 제201호로서, 사용승인일은 1998.01.14.임. 외벽 : 드라이비트마감 등임. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 접한 노폭 약 6M, 4M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

송월동1가 4-47 : 제2종일반주거지역 , 도로(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512798 (1)

* 감정가: 93,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 상세

* 소재지: 인천광역시 중구 송월동1가 4-47 건우빌라 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 건축물현황: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층, 사용승인일 1998.01.14

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 11.24㎡ (약 3.40평)

* 건물면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 인천광역시 중구 전동 '인천송월초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 인천역이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(심선미)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-15

* 확정일자: 2022-08-29

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 권리관계 분석

* 제공된 정보에 따르면, 임차인 심선미는 전입일자(2022-09-15) 및 확정일자(2022-08-29)를 보유하고 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 '을구 순위 8번 주택임차권등기'가 존재하나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용으로 보아 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 남동세무서장 압류 (2024-05-02 접수)

* 경매개시결정: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-09-29 접수, 사건번호 2025타경512798)

* 따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 중구 송월동1가에 위치한 주거 지역으로, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 기본적인 근린생활시설이 소재하여 지역 내 생활 편의는 가능합니다.

* 인천역이 근거리에 있어 시내 및 수도권으로의 접근성이 용이하며, 교통의 요지로 볼 수 있습니다.

* 검색 결과, 인천 중구 송월동 일대는 관광지로 개발된 '동화마을'이 인근에 있어 유동인구가 있으나, 관광객으로 인한 소음, 사생활 침해 등의 주민 불편이 보고된 바 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인천역이 근거리에 있어 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 근린생활시설이 주변에 소재합니다.

5.2. 교육시설

* 인천송월초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변에 상대보호구역(광성중, 광성고)이 설정되어 있습니다.

5.3. 주변 환경 관련 주의사항

* 인천 중구 송월동 인근 지역은 '동화마을' 조성으로 관광객이 많으나, 이로 인한 소음, 쓰레기, 사생활 침해 문제 등이 주민 불편으로 이어지고 있다는 보도가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간은 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.입니다. 따라서, 외국인 낙찰 시에는 토지거래허가를 받아야 합니다.

* 임차인 관련 특이사항: 특별사항에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 임차인 현황상 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 분석되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 이 부분에 대한 추가적인 확인은 필수적입니다.

* 건물 노후도: 1998년 사용승인된 건물로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 중구 송월동에 위치한 다세대주택으로, 인천역과 가까워 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

* 감정가는 9,300만원으로 비교적 합리적인 수준이며, 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단되어 부담이 적습니다.

* 하지만, 토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 허가 절차를 필요로 하는 제약 사항이며, 주변의 동화마을 관광객 증가로 인한 소음 및 사생활 침해 가능성도 고려해야 합니다.

* 건물 연식이 25년 이상 경과하여 전반적인 건물 상태 및 유지보수 비용을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하고, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 낮은 인수 부담: 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 보여 초기 투자 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 9,300만원 수준에서 권리상의 부담이 없는 점을 고려하여, 주변 시세 대비 합리적인 입찰가로 접근 시 수익률 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 9,300만원을 기준으로 하되, 현 시세, 건물 상태, 토지거래허가구역 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 구체적인 자료가 부족하여 정확한 시장가치 산정에 한계가 있습니다. 다만, 인천 중구 지역의 다세대주택 매매 시세를 간략히 볼 때, 2021년 중구 지역 빌라 매매 실거래가 정보가 있으며, 타 지역의 급매물 빌라 시세는 5,300만원부터 1억 800만원까지 다양하게 분포되어 있으나, 이는 지역 및 상태에 따라 큰 차이가 있습니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 0원이라는 점을 감안할 때, 권리상의 문제는 적습니다.

* 토지거래허가구역이라는 점과 건물의 노후도를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 7,000만원 ~ 8,500만원 (현장 조사 및 추가 시세 확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.