나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512744 [1] 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석2동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물내의 제15층 제1505호로서, (사용승인일 : 2017.1.10.) 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 창호: 하이새시 창호 등 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세징형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 13미터의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512744 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 15층1505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 172,000,000원

* 토지면적: 8.13㎡ (약 2.46평)

* 건물면적: 45.00㎡ (약 13.61평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석2동행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 본건은 북측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 13미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단809917), 채권액 11,438,632원.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기 다수 존재.

* 서민금융진흥원, 주식회사국민행복기금의 가압류 등기 (매각으로 말소 예정).

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 (본건 경매 사건).

* 주택임차권 등기 (정은비): 196,000,000원, 전입일 2021-05-28, 확정일 2021-05-04. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2024-04-12. 대항력 없음.

* 정 : (주택도시보증공사) 보증금 196,000,000원, 차임 0원, 전입일 2021-05-28, 확정일 2021-05-04, 배당신고일 2023-07-21. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건은 행정복지센터 인근의 복합 상업 지역에 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 업무시설 및 공동주택이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 상업적 활용 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 인근 행정복지센터 이용이 편리합니다.

* 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* (추가적으로 해당 지역의 학교, 병원, 문화시설 등 생활 편의 시설에 대한 조사가 필요합니다. 또한, 지도 검색을 통해 주변 혐오시설 유무를 확인해야 합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 폐문부재로 내부 확인이 되지 않아 실제 현황 및 관리 상태 파악에 어려움이 있습니다.

* 임차인 권리 관련 복잡성: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점, 그리고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 미루어 볼 때, HUG와의 인수 조건에 대한 명확한 확인 및 절차가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 정확한 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 간석동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 아파트입니다.

* 감정가는 1억 7천2백만원으로, 건물 전용면적 약 13.61평입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 및 인수 조건 변경 사항에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 내부 확인 불가와 같은 현장 조사 미비점은 투자 결정 전 반드시 해소해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 남동구의 주요 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 상업지역 내 위치로 주거용 외 다양한 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 보입니다 (0원).

* HUG 관련 조건이 명확히 정리된다면, 비교적 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 없는 점을 감안합니다.

* 감정가: 172,000,000원

* 건물 내부 미확인, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 선에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. (단, 이는 주변 시세 및 현장 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.