나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512777 [1] 인천광역시 부평구 부평동 475-12 우진그린빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 '부평역(1호선(경인선), 인천1호선)' 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2001.04.28.) 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 부 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 20 25.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512777 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 475-12 우진그린빌 5층501호

용도: 다세대주택

건축년도: 2001년 (사용승인일: 2001.04.28.)

토지면적: 13.79㎡ (약 4.17평)

건물면적: 38.94㎡ (약 11.78평)

감정가: 131,000,000원

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 '부평역'(1호선, 인천1호선) 및 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통임.

2.3. 토지 및 도로

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중임. 본 건 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25). (참고: 해당 허가구역 지정 기간은 현재 만료되었습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑20. 압류 (분당세무서장, 2023.05.15.)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김민경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-08

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이성진)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-13

확정일자: 2021-07-08

배당신고일자: 2023-09-25

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

권리분석 결과, 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑16: 소유권이전 (주식회사에스엠주택, 2021.06.10)

* 갑17: 소유권이전 (김준환, 2021.07.16)

* 을20: 주택임차권 (이성진, 130,000,000원, 2021.07.08 확정, 2021.08.13 전입) - 말소 예정

* 갑18: 소유권이전 (윤정섭, 2022.02.08, 매매)

* 갑20: 압류 (분당세무서장, 2023.05.15) - 말소기준권리

* 갑21: 압류 (계양세무서장, 2025.04.04) - 말소 예정

* 갑22: 강제경매 (주택도시보증공사, 130,000,000원, 2025.09.29) - 말소 예정

등기부채권 총액: 130,000,000원. 매각으로 인해 위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 상업시설 및 업무시설도 함께 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 본건과 동일 건물(우진그린빌, 475-12번지)의 38.94㎡(약 11.78평) 면적이 2026년 7월 2일, 70,000,000원(7,000만원)에 거래되었습니다.

* 인근 '해피팰리스' (49.26㎡)는 2026년 7월 1일, 284,000,000원(2억 8,400만원)에 거래되었습니다.

* 인근 '신한' (56.08㎡)은 2026년 7월 23일, 123,000,000원(1억 2,300만원)에 거래되었습니다.

분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래가(70,000,000원)가 감정가(131,000,000원) 대비 현저히 낮아 시세 반영이 필요한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 물건은 '부흥초등학교' 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 위치입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

1호선 및 인천1호선 환승역인 '부평역'과 대중교통 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으나, 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 처리되어 매수인의 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

* 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등은 향후 건축 및 개발 행위에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25)은 현재 만료되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 우진그린빌 5층 501호 다세대주택입니다. 현재 감정가는 131,000,000원이지만, 동일 건물 내 동일 면적의 최근 실거래가가 70,000,000원으로 확인되어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 없으며, HUG 관련 특이사항도 매수자에게 직접적인 부담으로 이어지지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 크므로, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물, 동일 면적의 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 잠재력.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 부평역 인근의 우수한 교통 및 생활 편의 시설 이용 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적 실거래가: 70,000,000원

최근 동일 건물 3층 매물 가격: 70,000,000원

본 물건의 시세 분석 결과, 70,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.