나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512782 [1] 인천광역시 계양구 장기동 145-7 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "계양초등학교" 동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2011년 5월 19일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건중 제3층 제301호로 외벽:석재붙임 및 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측과 동측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(장기(구획정리)),가축사육제한구역(전부제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2024카임1273(2024.05.03) 임차보증금: 162,000,000원 범 위: 3층 301호 전부 임대차계약일자: 2022.06.15 주민등록일자: 2022.07.07 점유개시일자: 2022.07.07 확정일자: 2022.06.16 임차권자: 조**(810121-*******),인천 계양구 황어로148번길 14,104동 301호

물건 비고

'나비하우스 104동'에 소재함(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512782 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 장기동 145-7 3층301호 ('나비하우스 104동')

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 46.84㎡ (약 14.17평)

토지 지분: 46.8424㎡ (약 14.17평)

건물면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

건물 지분: 48.09㎡ (약 14.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 '계양초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물 구조: 2011년 5월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제3층 제301호임. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형의 형태를 띠고 있으며, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남측과 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서상 확인된 권리관계:

말소기준권리: 2025년 1월 2일자 계양구(인천광역시)의 압류 (갑6)

강제경매 개시결정: 2025년 9월 29일자 주택도시보증공사 (인천지방법원 2025타경512782) (갑7)

기타 권리:

을구 6번 순위 주택임차권등기(2024-05-08 접수)는 말소 예정으로 등기부상 표시되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태임. 이는 HUG가 채무 관련하여 해당 임차권을 보증했거나, 인수 후 처리하는 조건일 가능성을 시사하며, 상세 조건 확인이 필수적임.

임차인 현황:

* 임차인: 김상철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-09

대항력: 있음

비고: 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (조건호)

보증금: 162,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-07

확정일자: 2022-06-16

배당신고일자: 2024-05-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG가 보증금을 일부 또는 전부 인수한 경우 인수 조건에 따라 처리될 수 있음. (※ 상세 HUG 인수 조건은 별도 확인 필수)

1.3. 상권분석

본건은 인천광역시 계양구 장기동의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있음. 인근에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어, 지역 내 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근이 가능함. 대규모 상업 중심지와의 거리는 다소 있으나, 지역 주민의 일상생활 영위에 필요한 시설들은 갖추고 있어 상권은 보통 수준으로 평가됨.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 생활의 편리성을 더함.

교육시설: '계양초등학교'가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이하며, 교육 환경이 우수한 편임.

편의시설: 근린생활시설 이용이 가능하며, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 김상철 씨는 법적으로 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 거주하고 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있음.

HUG 관련 복잡한 권리관계: 'HUG 인수조건 변경', 'HUG 인수조건' 등의 문구와 '을구 6번 임차권등기'가 말소 예정임에도 '소멸되지 않는 권리'로 명시된 점은, 주택도시보증공사와의 채무 및 임차권 처리 문제가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사함. 이는 명도 및 소유권 취득 과정에서 불확실성을 야기할 수 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리))

가축사육제한구역(전부제한지역)

장애물제한표면구역(수평표면)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25) - 외국인 등 주택용도 취득 시 관련 법규에 따른 허가 필요.

공동담보 물건: 해당 경매 물건이 공동담보로 묶여 있어, 동일 채무에 대한 타 물건의 경매 결과나 채무 관계가 본건의 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있음.

현황 조사서 미확인 사항: 감정평가서에 따르면, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 실제 임대 여부 등은 공부 및 인근 유사 물건의 평가 전례를 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가되었음. 경매 진행 시 이 부분에 대한 추가적인 현황 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 장기동에 위치한 다세대주택으로, 2011년 준공되어 비교적 신축에 속하며 '계양초등학교' 인접이라는 우수한 교육 환경을 갖추고 있음. 교통 편의성 및 지역 내 생활 인프라 접근성도 양호한 편임.

하지만, '대항력있는 임차인' 존재와 HUG 관련 복잡한 권리관계 및 조건 변경 사항은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용하고 있음. 특히 '대항력있는 임차인'의 보증금 미상(0원)과 HUG 관련 임차권 등기의 불확실성은 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있음.

감정가는 163,000,000원이지만, 이러한 제반 리스크와 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 입찰가 산정 시 매우 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2011년 준공으로 노후도가 낮아 주거 가치가 높음.

우수한 교육 환경: '계양초등학교'와 근접하여 학군 수요가 안정적임.

개선 가능한 입지: 꾸준히 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 발전 가능성 보유.

시장 대비 저평가 가능성: 복잡한 권리관계로 인해 잠재적 구매 희망자가 부담을 느낄 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(44~48㎡)을 가진 인근 다세대주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 2025년 12월경 3층 건물의 경우 약 9,000만원에서 10,332만원 수준으로 거래가 이루어진 것으로 파악됨. 이는 본건의 감정가 163,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준임.

'대항력있는 임차인' (김상철, 보증금 0원)의 존재와 HUG 관련 복잡한 권리관계(을구 6번 임차권등기 관련 사항)는 명도 비용이나 기타 추가적인 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크임. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 비공식적 비용 등을 고려해야 함.

이러한 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 상단(약 10,300만원)을 기준으로 하되, 각종 리스크 해소 가능성 및 투자 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 130,000,000원 (본건의 명도 및 HUG 관련 조건 등 리스크 해소 정도에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.