나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512800 [1] 인천광역시 연수구 송도동 3-10 송도풍림아이원아파트 212동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "해양경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽: 콘크리트 벽면위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 열병합지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 광평수의 장방형 토지로서 아파트 단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 인접 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2014-10-27)(시가지조성단지), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-70,71호선)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-230호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-232호선)(접합), 시가지조성사업지역 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(재설정(2012.5.21))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 사건 정보

4.

5. 인천지방법원 2025타경512800 (1)

6.

7.1. 2.물건 개요

8.

9. 본건은 인천광역시 연수구 송도동 3-10번지에 소재한 송도풍림아이원아파트 212동 3층 301호입니다. 아파트이며, 감정평가액은 597,000,000원입니다.

10.

11. 토지면적은 61.43㎡ (약 18.6평)이며, 건물 전용면적은 84.94㎡ (약 25.7평)입니다.

12.

13.1. 3.매각물건 종별

14.

15. 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

16.

17.2. 입지조건

18.

19.2. 1.주변 환경

20.

21. 본 건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, '해양경찰서' 동측 인근 지역입니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

22.

23. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다. 단지 내 도로를 통해 인접한 공도와 연결됩니다.

24.

25.2. 2.토지이용계획 및 제한상태

26.

27. 본 건이 속한 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 대로3류(폭 25-30m) 및 중로2류(폭 15-20m) 도로에 접하고 있습니다.

28.

29. 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 포함되며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득을 위한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

30.

31.3. 권리분석

32.

33.3. 1.권리 현황

34.

35. 본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 9월 29일 접수된 채훈(채O)의 강제경매개시결정입니다.

36.

37. 등기부등본상 을구 6번 국민은행 근저당권(233,500,000원, 2016.11.15. 접수) 및 을구 8번 한국캐피탈주식회사 근저당권(290,400,000원, 2025.05.27. 접수)은 모두 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

38.

39. 등기부채권 총액은 523,900,000원입니다.

40.

41.3. 2.임차인 현황

42.

43. 임대관계는 현재 미상으로 조사되었습니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

44.

45.4. 상권분석

46.

47. 본 물건은 송도풍림아이원2단지아파트 단지 내 위치하고 있어, 단지 자체의 고정 수요가 풍부합니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 탄탄한 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

48.

49.5. 생활정보

50.

51.5. 1.주변 시설

52.

53. 본 건은 인천 송도국제도시 내에 위치하며, '해양경찰서' 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 차량 이동 시 다양한 쇼핑, 문화, 의료 시설 접근도 용이합니다.

54.

55.5. 2.교육 시설

56.

57. 주위가 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 명시되어 있어, 단지 인근에 교육 시설이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 학교 명칭은 추가 확인 필요)

58.

59.5. 3.교통

60.

61. 단지 내 도로를 통해 인접 공도에 쉽게 접근할 수 있으며, 차량을 이용한 광역 이동이 편리합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 수월합니다.

62.

63.6. 잠재적 리스크

64.

65.6. 1.권리상 리스크

66.

67. 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 현재까지 구체적인 내용 확인은 되지 않았으나, 실제 현장 조사 및 권리 분석 시 반드시 상세 내용을 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

68.

69.6. 2.임대차 리스크

70.

71. 임대관계가 미상으로 조사되었으며, 인수할 보증금이 없다고 하나 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 현황 조사 시 점유자, 임대차 내역 등을 면밀히 파악해야 합니다.

72.

73.6. 3.기타

74.

75. 본 건 토지는 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래계약허가를 받아야 하는 지역에 해당합니다. (2025.8.26. ~ 2026.8.25. 기간) 해당 기간 내에 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 하므로 이 점을 유의해야 합니다.

76.

77.6. 4.주변 혐오시설

78.

79. 주변 환경 분석 시 통상적으로 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)의 존재 여부를 확인합니다. 본 제공 정보에서는 해당 내용이 명시되지 않았으나, 실제 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

80.

81.7. 종합 의견

82.

83. 본 물건은 인천 송도국제도시의 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 입지 조건 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 특별한 인수 부담은 없어 보입니다. 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준에서 형성되어 있으며, 단지 내에서도 비교적 양호한 층수에 위치하고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 지상권 존재 가능성 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 필수적입니다.

84.

85.8. 투자 포인트

86.

87. 송도국제도시 내 입지 우수 및 편리한 교통 환경

88.

89. 권리 관계 명확으로 인수 부담 적음

90.

91. 대규모 단지 내 아파트로 향후 시세 상승 잠재력 기대

92.

93.9. 예상 입찰가

94.

95. 감정가: 597,000,000원

96.

97. 최근 실거래가 (2026년 6월): 572,000,000원 ~ 625,000,000원

98.

99. 상기 정보를 바탕으로, 본 건의 적정 입찰가는 560,000,000원 ~ 590,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시는 것을 추천합니다. (본 예상 입찰가는 인수 보증금 제외 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.