나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1667 [1] 인천광역시 중구 도원동 49-3 세영리치빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 "인천중앙여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 체육관, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "도원역" 소재하여 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2001-9-24) 외벽: 드라이비트 마감등임 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2015-09-18)(소로1-12)(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1667 (1)

소재지: 인천광역시 중구 도원동 49-3 세영리치빌 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 57,000,000원

토지면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

건물면적: 32.06㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

건축물현황:

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2001년 9월 24일

이용상태: 다세대주택

설비내역: 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등.

토지형상: 사다리형 완경사지, 다세대주택 건부지로 이용 중.

인접도로: 서측 노폭 약 7미터 포장도로 접함.

공부와의 차이: 없음.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 "인천중앙여자고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 학교, 체육관, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "도원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5, 국민은행 근저당권 (2015년 9월 24일 접수, 채권금액 27,360,000원)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 갑3 가압류, 갑4 임의경매 등)

인수되는 권리:

제공된 정보상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세한 내용은 기재되지 않았습니다. 따라서 지상권의 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 그 외 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이며, 내부 구조는 이해관계인의 부재로 이웃 탐문 조사를 참고하여 작성되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부 채권 내역:

- 국민은행 근저당: 27,360,000원 (말소기준권리)

- 주식회사 케이비국민카드 가압류: 17,025,287원

- 국민은행 임의경매: 13,750,257원 (본건 경매 사건)

제공된 정보 상 등기부채권 총액은 44,385,287원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천 중구 도원동의 주거 밀집 지역에 속하며, 인천중앙여자고등학교와 인접하여 있습니다.

주변으로 다양한 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 도원역 이용이 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

교육: 인천중앙여자고등학교, 광성중학교, 광성고등학교 등이 인근에 위치합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)에 해당하여, 해당 기간 내 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. (현재 시점: 2026년 7월 28일, 지정 기간 내)

외국인 토지거래 허가 구역: 외국인이 토지를 취득할 경우 별도의 허가가 필요합니다.

교육환경보호구역(상대보호구역): 학교 주변 지역으로 교육환경 보호 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

과밀억제권역: 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

특별관리해역: 해양환경관리법상 특별관리해역에 해당합니다.

임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 '0원'이고 임대관계가 미상이며, 내부 탐문 조사로 작성되었다는 점은 실제 점유 및 임대차 관계, 내부 상태 파악에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 이는 잠재적인 명도 및 수리 관련 리스크로 이어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 도원동에 위치한 다세대주택으로, 2001년에 건축되어 연식이 어느 정도 있으나, 도원역 역세권에 인접하여 교통 편의성이 양호한 편입니다.

감정가는 57,000,000원으로, 제공된 최근 실거래가 정보와 비교 시 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나 상세 정보는 없어 추가 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역, 외국인 토지거래 허가 구역 등에 해당하므로, 취득 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

임대차 관계가 미상이고 내부 상태 확인이 제한적이었던 점은 향후 명도 및 인테리어 등 추가적인 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도원역 인근의 역세권 입지

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

* 감정가 대비 시세차익 가능성

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 41~43㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 9일에 52,000,000원(현대빌라, 43.4㎡) 및 67,000,000원(선경하이츠빌라, 41.79㎡)에 거래되었습니다.

본 물건의 건물 면적은 32.06㎡(약 9.69평)로, 최근 거래된 사례 면적보다 작습니다.

면적당 가격으로 단순 환산 시, 52,000,000원/43.4㎡ ≈ 1,200,000원/㎡, 67,000,000원/41.79㎡ ≈ 1,600,000원/㎡ 수준입니다.

이를 본건 면적(32.06㎡)에 적용하면 약 38,500,000원 ~ 51,300,000원 범위의 가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 이는 단순 면적 비교이며 층수, 향, 내부 상태, 개별 요인 등에 따라 시세는 크게 달라질 수 있습니다.

감정가 57,000,000원은 최근 거래 사례(52,000,000원~67,000,000원)의 범위 내에 있으며, 본 물건의 면적을 고려했을 때, 적정 시세는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위로 추정됩니다.

예상 입찰가:

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가는 보증금을 제외하고 산정합니다.

현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 공격적인 입찰가는 50,000,000원 초반부터 시작할 수 있으나, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

토지거래허가구역 등 리스크 요소를 감안하여, 감정가(57,000,000원) 수준 또는 약간 낮은 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 면적과 최저 실거래가를 고려할 때, 53,000,000원 ~ 57,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.