나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512025 [1] 인천광역시 서구 심곡동 325-12 에스원홈타운 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천디자인고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제3층 제301호로서, (사용승인 : 2002.06.05) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감 등. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512025 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

감정가: 100,000,000원

1.2. 물건현황

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 325-12 에스원홈타운 3층 301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2002.06.05

건물면적: 38.28㎡ (약 11.6평)

토지면적: 17.86㎡ (약 5.4평)

토지지분: 17.856㎡ (약 5.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천디자인고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반 개인 매수자에게는 해당 사항이 없습니다. (허가구역 지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본건에는 다수의 권리가 등기되어 있으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 133,604,014원

3.2. 임차인 분석

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 81,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-10

확정일자: 2018-07-04

배당신고일자: 2021-03-02

대항력: 정보상 '없음'으로 표기되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리

부산지방법원 2024카단107033 가압류 (본 건 경매의 말소기준권리로 추정됩니다.)

3.4. 인수 가능 권리

집합건물 등기부 요약 상 주택임차권 (을구 8번)은 '말소'로 등재되어 있습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 8번 주택임차권 등기가 명시되어 있으며, '서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 함께 기재되어 있습니다. 이는 임차권이 말소될 가능성이 높음을 시사하나, 최종적으로 매각으로 소멸되는지 여부는 법원의 공고 및 매각 조건을 반드시 재확인해야 합니다. 현재로서는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천디자인고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 초, 중, 고등학교가 분포할 가능성이 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 개인 매수자에게는 해당 사항이 없습니다.

6.2. 기타 특이사항

* SGI 인수조건 변경: 해당 조건의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 점유자의 임대차 관계 및 내부 상태 확인을 위한 현장 조사가 필수적입니다.

* 주택임차권 등기 말소: 등기부상 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 후 '말소 동의 확약서'가 제출된 상황입니다. 최종적인 소멸 여부를 반드시 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 2002년 사용승인된 건물로 연식은 보통 수준이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 주택임차권 등기 말소 관련 확약서 제출 건에 대한 법원의 최종 판단을 재확인하는 것이 중요합니다. 토지거래허가구역 지정은 일반 매수자에게는 해당되지 않습니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력.

* 인천 서구 지역의 개발 계획 및 도시 정비 사업에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 권리 관계 명확화 후, 명도 절차 진행 시 안정적인 투자 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

* 채움빌리지 (2018년 준공, 48.48㎡): 2026년 1월 153,000,000원

* 롯데맨션 (2001년 준공, 34.72㎡): 2026년 1월 60,000,000원

* 청아빌라 (1995년 준공, 51.9㎡): 2026년 1월 105,000,000원

본건 물건의 전용면적은 38.28㎡ (약 11.6평)으로, 2001년 준공된 롯데맨션(34.72㎡, 60,000,000원)과 1995년 준공된 청아빌라(51.9㎡, 105,000,000원)의 중간 규모에 해당합니다. 2018년 준공된 채움빌리지(48.48㎡, 153,000,000원)는 신축 건물로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 준공 연식(2002년)과 면적을 고려할 때, 롯데맨션과 청아빌라의 시세 범위를 참고할 수 있습니다. 대략적인 중간값 또는 면적 비례 시세로 보았을 때, 70,000,000원 ~ 85,000,000원 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금은 0원으로 가정합니다.

수익률, 명도 가능성, 낙찰 후 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 제시합니다. (이는 감정가 대비 75% ~ 80% 수준입니다.)

※ 최종 입찰가는 권리 관계의 최종 확인, 현장 답사를 통한 물건 상태 면밀히 점검, 법원 진행 상황 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.