나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1590 [1] 인천광역시 계양구 용종동 207-1 인천계양코아루센트럴파크 301(판매시설)동 1층126호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 용종동 소재 '인천길주초등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 '임학역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제126호로서 외벽 : 판넬 등 마감. 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

공부상 '판매시설(상점)'로 등재되어 있으나 현황 '공실'상태로 조사됨.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 판매시설, 운동시설, 근린생활시설 및 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '계양문화로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현장조사시 본 건 소재 건물 1층 천장 일부가 파손되어 있는 것으로 조사되었으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 본 건 현장조사시 본 건 소재 건물 1층에 별첨 '사진용지'와 같이 '우기시 누수 알림'이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공부상 '판매시설(상점)'로 등재되어 있으나, 현황'공실'임
- 본건 소재 건물 1층 천장 일부가 파손되어 있고, 벽에 '우기시 누수 알림'이 부착되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1590 (1)

* 물건 종류: 판매시설

* 소재지: 인천광역시 계양구 용종동 207-1 인천계양코아루센트럴파크 301동 1층 126호

* 감정가: 1,140,000,000원

* 토지 면적: 37.14㎡ (약 11.23평)

* 건물 면적: 112.87㎡ (약 34.14평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제126호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 용종동 소재 '인천길주초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 '임학역'이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남측의 '계양문화로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신김포농업협동조합, 2025년 5월 15일 접수, 채권액 636,000,000원)

* 후순위 권리: 갑8 가압류(신한은행), 갑9 임의경매(신김포농업협동조합), 갑10 압류(송파세무서장) 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 갑8 가압류, 갑9 임의경매, 갑10 압류 및 그 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 공부상 '판매시설(상점)'로 등재되어 있으나, 현재 현황은 '공실' 상태입니다.

* 주변 상권: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상권 형태를 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인천길주초등학교가 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 임학역을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 현재 임차인이 없어 공실 상태로, 향후 임차인 확보에 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 물리적 하자:

* 본건 소재 건물 1층 천장 일부가 파손된 것으로 조사되었습니다.

* 벽에는 '우기시 누수 알림' 표지가 부착되어 있어, 장마철 누수 발생 가능성을 시사합니다.

* 해당 하자에 대한 정확한 상태는 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(계산택지)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(원추표면)에 해당합니다.

* 과밀억제권역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 임학역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건을 갖춘 판매시설입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 건물 1층 천장 파손 및 누수 흔적과 같은 물리적 하자 존재가 확인되었습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 매매 시 거래에 제한이 따를 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 결정에 신중을 기해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 잠재력: 인천지하철 1호선 임학역과의 접근성으로 인해 향후 상권 활성화 및 개발 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 1층 상가: 접근성이 용이한 1층 상가라는 점은 소규모 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 1,140,000,000원

* 본 건의 예상 입찰가는 현재의 공실 상태, 건물 하자(천장 파손, 누수 가능성), 그리고 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제약 등 리스크 요인을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

* 물리적 하자 보수 비용, 예상 공실 기간 동안의 손실, 그리고 향후 매각 시 발생할 수 있는 추가 비용 등을 반영하여 신중하고 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.