나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512840 [1] 인천광역시 계양구 동양동 600 에프에이치블랙 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "계양3동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 급수배수시설 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측과 남측 도로와 접하고 있으며 남측 도로를 이용 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 동양동 600은 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 계양구 동양동 600 에프에이치블랙 5층501호

1.2. 건물정보

건물명: 에프에이치블랙 (F.H Black)

건축년도: 2021년

구조: 철근콘크리트구조

용도: 공동주택 (다세대주택)

층수: 총 5층 중 5층

건물내 주차 대수: 16대 (옥내자주식)

승강기: 1대

1.3. 면적

토지면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.846㎡ (약 8.12평)

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

건물지분: 26.818㎡ (약 8.11평)

본건은 전용면적 26.82㎡ (약 8.11평)에 해당하는 주거 공간입니다.

1.4. 감정가 및 경매정보

감정가: 166,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

사건번호: 인천지방법원 2025타경512840 (1)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "계양3동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북측, 서측, 남측 도로와 접하고 있으며, 특히 남측 도로를 통해 차량 출입이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024-02-16 접수, 말소 예정) 및 갑구 순위 5번 강제경매(2025-09-29 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 을구 순위 1번 주택임차권등기가 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(윤 )

보증금: 219,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-01-14

확정일자: 2021-12-14

배당신고일자: 2024-02-16

대항력: 없음

특이사항: HUG 인수조건 변경

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동양동 일대는 주거 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지는 상대보호구역(인천서부교육지원청)으로 지정되어 있어, 인근에 교육시설이 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인" 언급이 있으나, 등기부상 대항력 없음 및 말소 예정으로 확인됩니다. 그러나 이러한 정보는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

6.2. 기타 사항

과거 동양동 일원에서 음식물류폐기물 자원화시설 설치 관련 주민 반발이 있었던 사례가 있으며, 현재도 인근 지역에서 쓰레기 집 관련 문제가 보도되는 등 환경적인 민감성이 나타날 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당되므로, 매각 대금 납부 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2021년)된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 취득할 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 특이사항과 과거 지역 내 혐오시설 관련 이슈 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 준공)

* 양호한 교통 접근성 및 주거 환경

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담 리스크가 적음 (예상)

* 인천 계양구의 주거지로서의 지속적인 가치

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(2025년~2026년)에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 105,500,000원에서 133,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 이들보다 신축(2021년)이라는 장점을 가지고 있으나, 면적이 작은 편입니다. 감정가 166,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건의 면적(26.82㎡) 및 신축 연도(2021년)를 감안할 때, 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안하여, 현재 시장 가격대를 반영하여 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.